Недвижимость кавказских минеральных вод анализ рынка

Жилая недвижимость в регионе Кавказских Минеральных Вод всегда отличалась стабильностью. Неудивительно, ведь КМВ с давних пор привлекал покупателей своими рекреационными ресурсами и выгодным экономическим положением.

Более того стоимость квадратного метра на жилье ежегодно росла на 10-12%. И к октябрю 2008 г. среднее значение цены за квадратный метр на рынке вторичной недвижимости достигла 54 793 руб. в Пятигорске и 45 417 руб. и 41 406 руб. в Ессентуках и Минеральных Водах соответственно.

Однако осенью 2008 г. мир и страну потряс экономический кризис. И, так как он начался с обрушения рынка недвижимости в США, первым делом кризис поразил сектор жилой и коммерческой недвижимости каждого региона страны. И уже к декабрю цены на квартиры в секторе вторичного жилья КМВ начали резко падать, достигнув отметки в 38 973 руб. за квадратный метр в Минеральных Водах и 52 461 руб. за квадратный метр в Пятигорске. Такой низкий показатель в Минеральных Водах объясняется еще и тем, что сам город в регионе менее популярен, чем остальные курортные центры. А вот наименьшее падение цен на жилье, чуть менее 2% относительно октябрьского показателя, наблюдалось в Ессентуках и объясняется высоким спросом на жилую недвижимость города.

Но уже в январе 2009 г. и Ессентуки догнали остальные города КМВ по падению цен на жилье, и индекс падения относительно октября 2008 г. здесь составил 5,2%. Снижение стоимости квартир на рынке вторичного жилья продолжалось и в остальных городах региона. Сокращения на работе или полная ее потеря и, как следствие, неплатежеспособность неизменно вели к понижению спроса на жилье и уменьшению подачи заявок на ипотечные кредиты. Также на рынок недвижимости повлияла и политика банков, которые или полностью прекратили ипотечное кредитование или существенно увеличили процентные ставки, сделав займы абсолютно недоступными для большей доли населения. Не помогло даже весомое прекращение строительства в первичном секторе, и цены на вторичное жилье продолжали падать. И в марте 2009 г. стоимость квадратного метра в Пятигорске составила 50 918 руб., в то время как в остальных городах цена была ниже почти на целый десяток. Так в Ессентуках она понизилась до 42 037 руб. за квадратный метр, а такой же показатель в Минеральных Водах была равен 36 756 руб.

Однако как показала практика – весеннее снижение цен было только началом обвала рынка. И, несмотря на восстановление кредитования в ряде банков, ставки в них также остались существенными, и падение цен продолжалось высокими темпами. Так, Ессентуки начали апрель со стабилизирующегося коэффициента падения в 0,08% относительно мартовского показателя, но уже к июню цена упала до 39 940 тыс. руб. за квадратный метр, что на 12% меньше докризисной октябрьской стоимости. В приблизительно одинаковом положении оказались Минеральные Воды и Пятигорск, к июню месяцу в которых цена за квадратный метр упала относительной майской на 2,51% и 2,32% соответственно. Такому снижению еще и способствовало начала низкого сезона на рынке недвижимости, когда спрос на жилье ежегодно падает, снижая и стоимость квадратных метров во вторичном секторе.

И падение цен продолжилось и в третьей декаде 2009 г. И если в начале лета стоимость вторичных квартир в Минеральных Водах составляла 34 137 руб. за квадратный метр площади, то к началу осени цена упала еще на 2 000 руб. Сравнивая стоимость недвижимости с аналогичными показателями за 2008 г., можно сделать вывод, что квадратный метр в городе подешевел на 9 112 руб. И это рекордная цифра для региона КМВ, который всегда отличался завидным ростом цен на вторичное жилье. Также заметно подешевело жилье за год и в Пятигорске и Ессентуках, квартиры в которых среди прочих курортов КМВ всегда были востребованы населением. Так квадратный метр вторички в Пятигорске упал на 10 238 руб., а вот Ессентуки «подешевели» меньше всех – всего лишь на 7 384 руб. Такой разброс цен объясняется тем, что цены на квартиры в Пятигорске всегда были несколько завышены из-за высокого спроса, а кризис заставил собственников понизить цены до стоимости, близкой к рыночной. А курорт Ессентуки продолжает активно застраиваться даже в непростой экономической ситуации, что удерживает повышение цен на вторичное жилье.

Однако, несмотря на продолжающееся понижение среднего показателя — индекса недвижимости ( цены за квадратный метр), ценовой диапазон в городах по-прежнему остается широким. И в Пятигорске можно встретить предложения о продаже квартир, стоимостью в 55-70 тыс. руб. за квадратный метр. И доля такой жилой недвижимости на рынке вторичного жилья составляет более 11%, в то время как в Ессентуках на такие цены приходится менее 5% всего жилья. А вот в Минеральных Водах этот показатель и вовсе равен нулю.

Таким образом, с началом мирового кризиса в регионе КМВ началось резкое падение цен на недвижимость вторичного жилья. Такая ситуация продолжается вплоть до сегодняшних дней, и по мнению аналитиков, стабильность в данный сектор экономики КМВ вернется еще не скоро.

источник

Рынок качественных торгово-офисных помещений региона Кавказских Минеральных Вод в августе 2016 г. охарактеризовался замедлением темпов развития в силу политических и экономических факторов. Тем не менее, наиболее значительное развитие происходит в торгово-офисной недвижимости.

Совокупный рынок торгово-офисной недвижимости региона Кавказских Минеральных Вод может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости представлена на диаграмме 1.

Диаграмма 1. Общая структура предложения

В ходе мониторинга рынка предложения по продаже торгово-офисной недвижимости были проанализированы предложения в крупных городах региона КМВ. По результатам мониторинга открытых источников информации, на дату оценки, объем выставленных на продажу торгово-офисных площадей составил около 900 объявлений, что свидетельствует о продолжающемся снижении активности рынка с конца октября 2015 г. по настоящее время (начало сентября 2016 г.) и заметно разнится количество предложений о продаже торговых и офисных помещений.

Диаграмма 2. Количество предложение к продаже торгово-офисных помещений в крупнейших городах Кавказских Минеральных Вод, в %.

Общая структура предложения торгово-офисной недвижимости, выставленных на продажу в наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод представлена на диаграмме 3.

Диаграмма 3. Структура предложений продажи торгово-офисной недвижимости в наиболее крупных городах региона Кавказских Минеральных Вод

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торгово-офисной недвижимости на продажу, а именно 39% находится в Пятигорске, а наименьшим объемом представлен в Железноводске, 3%.

Существенная часть рынка недвижимости городов района КМВ представлена встроено-пристроенными помещениями к существующим зданиям, а также торговыми площадями на первых этажах жилых домов. Мониторинг уровня вакантных площадей в давно существующих торговых центрах г. Пятигорска показал, что заполняемость таких центров близка к 100 %. Таким образом, можно сделать вывод о возникновении дефицитной ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости города, представленной в торговых центрах.

Для рынка торговой недвижимости г. Пятигорска и г. Кисловодска характерно активное развитие, связанное с реализацией программы строительства гипермаркетов, крупных торгово-развлекательных центров, торговых центров и реконструкцией магазинов.

Рынок торгово-офисных помещений в г. Ессентуки в основном представлен помещениями на первых и цокольных этажах жилых домов и отдельно стоящими зданиями (преимущественно старой постройки). Офисные и крупные торговые объекты, по большей части, сконцентрированы в центральной части города. Общий объем выставленных на открытую продажу помещений торгово-офисного назначения оценивается оценщиками на уровне 5-10 тыс. кв. м.

Наиболее востребованными в сегменте уличного ритейла являются помещения от 50 кв. м на центральных улицах города и до 20 кв. на небольших улицах, примыкающих к центральным.

Диаграмма. 4. Распределение предлагаемых к продаже торгово-офисных помещений в городах региона по площадям.

Из диаграммы видно, что среди выборки большая часть предложений сконцентрирована в сегменте от 101 кв. м. и выше. Это объясняется тем, что в связи со строительством крупных торговых комплексов особенно востребованы помещения под крупные магазины нижних этажах, а более мелкие по площади объекты, площадью до 50 кв. м. чаще используются под небольшие магазины и офисы. Заметно выделяется динамика и количество предложений в г. Пятигорске.

В августе 2016 года максимальная средняя цена предложений продажи торгово-офисной недвижимости на КМВ, в г. Пятигорске составила 51 000 руб./кв. м. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торгово-офисной недвижимости в регионе колебалась в пределах от 23 000 руб. до 100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов. Наблюдя изменение стоимостей кв. м. можно сказать, что наблюдается стабильное постепенное снижение, о чем свидетельствует и ограниченное количество предложений на рынке недвижимости, т. к. многие собственники снимают с продажи объекты, поскольку это крайне не выгодно в сложившийся период времени.

Диапазоны цен за один квадратный метр общей площади торгово-офисного помещения в октябре 2015 г. от 11 940 до 150 000 руб./кв. м., а в настоящее время от 5 000 до 126 200 руб./кв. м. Цена предложения зависит от расположения объекта. Так, цена предложения к продаже торгово-офисных помещений находящихся в центре города и рядом с курортным парком значительно превышает цену предложения на аналогичные помещения коммерческого назначения, расположенные в других частях города.

источник

Жилье в Краснодаре и курортных городах Кавказских Минеральных Вод пользуется большим спросом у переселенцев из «холодных» регионов страны. Стоимость жилья здесь сопоставима, однако структура и объем предложения кардинально отличаются. Да и перспективы рынков оцениваются по-разному.

Рассказывает генеральный директор агентства «Альянс КМВ» www.a-kmv.ru
Сергей Бурашников.

– Спрос на новостройки Краснодара постоянно растет. В чем причина увеличивающегося интереса граждан к приобретению жилья на первичном рынке?

– Действительно, почти 70% всех сделок на рынке жилья Краснодара совершаются именно в отношении новостроек. Показательно, что средняя цена «квадрата» готовой и строящейся недвижимости примерно одинакова и варьируется в пределах 42-45 тыс. руб. Казалось бы, в этой ситуации многие предпочтут покупать готовое жилье. Но на практике все происходит совершенно иначе: число желающих приобрести новостройки растет, а спрос на вторичном рынке снижается.

Спрос на новостройки высок еще и потому, что почти 40% недвижимости в возводимых домах приобретают с целью инвестирования свободных средств. Имея 300-500 тыс., многие берут ипотечные кредиты и вкладывают эти деньги в приобретение строящегося жилья. За полтора-два года прибыль от такой деятельности доходит до 30-50%.

На фоне новых строительных проектов все более заметны недостатки жилых домов советской постройки. Неухоженные дворы, грязные подъезды, неоднородное социальное окружение – все это снижает интерес к приобретению квартир на вторичном рынке. С другой стороны, дома советской постройки чаще всего расположены в обжитых районах Краснодара, где есть вся необходимая социальная инфраструктура – школы, детсады и магазины. По большей части, спрос на вторичном рынке ограничивается квартирами с качественным ремонтом, в относительно «свежих» домах.

Все чаще недвижимость в Краснодаре приобретают жители других регионов России. В настоящее время каждую вторую квартиру на первичном рынке покупают приезжие. Чаще всего к нам едут жители Астрахани, Волгограда, северных городов страны. Много недвижимости покупают переселенцы из Крымска, жилфонд которого серьезно пострадал от случившегося в 2012 году наводнения. Немало и тех, кто приобретает жилье для своих детей.

– Можно ли говорить о том, что спрос и предложение на первичном рынке уравновешены?

– К счастью для покупателей, предложение значительно опережает показатели платежеспособного спроса. В прошлом году на территории Краснодара сдали 1,3 млн кв. м жилья, а в 2012-м – почти 1,5 млн, что является рекордным показателем за всю историю города. Чтобы распродать существующий у застройщиков задел, необходимо притормозить застройку городских территорий как минимум на три года. Однако сделать это проблематично – в Краснодаре практически отсутствует так называемая точечная застройка. Большинство строительных компаний возводят целые кварталы нового жилья – многие очереди собираются сдавать через три-четыре года.

Представители администрации Краснодара уже заявили о том, что не будут добиваться роста объемов возводимого жилья, а сконцентрируют усилия на развитии социальной инфраструктуры. Но запущенную строительными компаниями «машину» уже не остановить.

Предложение на рынке новостроек Краснодара значительно превышает спрос – судя по всему, ситуация не изменится. И в ближайшие два-три года стоимость возводимого жилья будет расти, в лучшем случае в пределах инфляции.

– Расскажите о ценовой ситуации в городах Кавказских Минеральных Вод. Каков спрос на жилье в Ессентуках, Пятигорске, Минводах, других городах региона?

– Самая дорогая недвижимость – в Кисловодске: стоимость «квадрата» здесь доходит до 120 тыс. руб. Далее, в порядке убывания цены, следуют Пятигорск, Ессентуки, Минеральные Воды и Железноводск.

Ситуация в этих городах диаметрально отличается от того, что происходит на рынке жилья Краснодара. Главная проблема состоит в том, что на территории КМВ практически не строится нового жилья. Много бюрократических проволочек, из-за которых застройщики выходят на площадку в среднем спустя год после получения разрешения на строительство.

Рынку городов Кавказских Минеральных Вод явно не хватает крупного застройщика, который бы смог реализовывать проекты комплексной застройки. Спрос на первичном рынке КМВ действительно огромен, площадок для строительства в избытке, а конкуренция практически отсутствует. Очевидно, что те, кто зайдут на рынок первыми, «снимут сливки».

– Если рынок городов КМВ столь привлекателен, почему же многие инвесторы обходят его стороной?

– Проблема в юридическом статусе КМВ. Точнее – в том, как его воспринимают потенциальные инвесторы. В начале 2010 года Ставропольский край вошел в состав Северо-Кавказского федерального округа. Многие стали рассматривать наш регион, и в том числе КМВ, в качестве одной из кавказских республик. По факту, изменение статуса нашего края практически ни на что не повлияло. Но сильно изменило отношение к нему. Получилось, как в известном анекдоте – «ложки нашлись, но осадок остался».

Хотя постепенно ситуация меняется в лучшую сторону: рынок КМВ явно недооценен, причем во всех сферах. Наглядным примером является успех крупных сетевых компаний, которые вышли на наш рынок. По моим ощущениям, в недавно открывшемся в Пятигорске гипермаркете METRO значительно больше посетителей, нежели в Краснодаре. По крайней мере, парковка в пятигорском гипермаркете постоянно заполнена автомобилями. В краснодарском же – практически пустая.

Уверен, что вслед за крупными сетевиками в города КМВ подтянутся строительные компании, представители других видов строительного бизнеса, в результате чего инвестиционный климат изменится в лучшую сторону.

Пока же мы наблюдаем неудовлетворенный спрос не только на первичном, но и на вторичном рынке: из десяти заявок на покупку квартиры риэлторы в состоянии предложить лишь один вариант. Продавцы в такой ситуации хотят реализовать свою недвижимость по цене, значительно превышающей рыночную.

– Развивается ли загородное направление рынка?

– По большей части – лишь в пригородах Краснодара, где реализуется сразу несколько проектов коттеджного строительства. Могу сказать, что загородное жилье пользуется большим спросом у жителей столицы Кубани. Многие приобретают дома в коттеджных поселках для постоянного проживания. Однако в подобных проектах чаще всего отсутствуют объекты социальной инфраструктуры. Застройщики не спешат строить школы и детские сады, потому загородное жилье подходит далеко не всем.

В регионе КМВ загородный рынок отсутствует. При этом в окрестностях большинства городов Ставропольского края есть много весьма перспективных для строительства площадок. А спрос на «загородку» очень высок – даже если приобрести территорию площадью 5-10 га, размежевать ее и продавать под индивидуальную застройку небольшими участками, маржа инвестора составит почти 100%. Не говоря уже о домах в коттеджных поселках – уверен, что такая недвижимость будет раскупаться, как горячие пирожки. Ведь, по сути, КМВ – это один город. Примерно за полчаса из Ессентуков или Кисловодска можно доехать до Пятигорска. Еще минут 20 понадобится на дорогу до Минеральных Вод.

– Как, по-вашему, будут развиваться рынки Краснодара и КМВ?

– До конца года стоимость готового и строящегося жилья в Краснодаре будет незначительно увеличиваться. И даже если спрос окажется минимальным, цена все равно возрастет – но лишь в пределах инфляции.

Не думаю, что будут расти цены и в КМВ – несмотря на то что спрос на жилье в городах крайне высок, покупательские возможности населения ограничены. Люди готовы покупать недвижимость по рыночной цене, но явно не собираются платить дороже.

Уверен, что в этом году в городах КМВ будет увеличиваться спрос на аренду жилья – к примеру, в Минеральных Водах стоимость найма уже выше, чем в Краснодаре. Ежемесячная аренда однокомнатной квартиры варьируется в пределах 15-17 тыс. руб. Сотрудники приходящих в регион предприятий нуждаются в съемном жилье, потому в ближайшей перспективе этот рынок будет процветать.

И скорее всего, уже в ближайшее время в КМВ начнется бум жилищного строительства, который станет ответной реакцией на постоянно увеличивающийся спрос.

источник

Сообщаем вам о предстоящем повышении цен на квартиры, расположенные в Жилом комплексе «Энергетик Сити» в г. Пятигорске по ул. Подстанционная 22 А и 22 Б.
Цены будут изменены в сторону повышения с 01 февраля 2017 года.
До 1 февраля 2017 года еще есть время успеть забронировать квартиру по более выгодной цене!
Ждем Вас в отделе продаж квартир Энергетик Сити по адресу: г. Пятигорск, ул. Подстанционная, д 22 Б.
Телефон отдела продаж: 8 (928) 355-43-35

Актуальная информация по ценам на квартиры размещена на сайте: http://homekmv.ru/gilie_kompleksi/67/

Сообщаем вам о предстоящем повышении цен на квартиры, расположенные в Жилом комплексе «Энергетик Сити» в г. Пятигорске по ул. Подстанционная 22 А и 22 Б.
Цены будут изменены в сторону повышения с 01 февраля 2017 года.
До 1 февраля 2017 года еще есть время успеть забронировать квартиру по более выгодной цене!
Ждем Вас в отделе продаж квартир Энергетик Сити по адресу: г. Пятигорск, ул. Подстанционная, д 22 Б.
Телефон отдела продаж: 8 (928) 355-43-35

Актуальная информация по ценам на квартиры размещена на сайте: http://homekmv.ru/gilie_kompleksi/67/

Уважаемые жители и гости г. Пятигорска и Кавказских минеральных Вод, спешим сообщить вам, о том, что утверждены цены на квартиры в жилом комплексе «Энергетик Сити» г. Пятигорск. Квартиры продаются со свидетельствами.

С ценами и планировками вы можете ознакомиться, перейдя по ссылке: http://homekmv.ru/gilie_kompleksi/67/

Количество квартир ограничено. По всем вопросам, обращайтесь по телефонам отдела продаж собственника квартир ПАО Банк «Возрождение» в Пятигорске:
☎ 8 (928) 355-43-35
☎ 8 (928) 631-78-61

Невероятная новость для жителей Пятигорска и КМВ, а также всех желающих купить ликвидную недвижимость в жилом комплексе бизнес-класса города-курорта Пятигорска

На сегодняшний день в условиях экономической нестабильности самое выгодное сохранение и приумножение денежных средств — это недвижимость.

Существует всего несколько основных правил инвестирования в недвижимость:

Правило № 1. Местоположение! Location. Недвижимость должна находиться в хорошем районе с развитой инфраструктурой!

Правило № 2. Цена. При инвестировании в недвижимость нужно покупать ее по цене ниже рынка. Такое бывает редко, но настоящие инвесторы ищут именно таких предложений!

Правило № 3. Ликвидность. Вы всегда сможете быстро продать Вашу.

Юлия Кривошапко Источник: Российская газета 12.01.2016 Квартиры и дома подешевеют еще больше
Цены на жилье в России в этом году продолжат ползти вниз. На столичном рынке, который задает тон всей стране, квартиры в новостройках могут подешеветь на 10 процентов.
На вторичном рынке эксперты «РГ» прогнозируют еще более заметное снижение — в пределах 10-15 процентов. Здесь своих покупателей находят всего 20-25 процентов квартир, и то обычно со значительным дисконтом от первоначальной стоимости. За 2015 год цены, по данным «ИРН-Консалтинг», снизились почти на 15 процентов.

Средний уровень стоимости квадратных метров в новостройках просел примерно на 8 процентов. В этом сегменте новые объемы.

Источник: Realty.dmir.ru 01.03.2016 Состоятельные россияне в полной растерянности. Как сохранить накопления в условиях нестабильной экономики? Проведем анализ трех наиболее популярных видов сохранения капитала.

Валюта
Если хранить сбережения в деньгах – то в каких денежных единицах? Рубль день ото дня слабеет, доллар и евро – растут, а депутаты Госдумы то и дело выносят на повестку дня проекты, предполагающие ввод ограничений оборота и хранения американских долларов (а заодно – евро, йен, фунтов стерлингов) на территории РФ. Впрочем, принятие такого проекта весьма сомнительно – слишком велики будут последствия у столь радикальной меры.

Таким образом, сбережение денег в иностранной валюте поможет сохранить.

5 изменений в ЖКХ, вступивших в силу в этом году
Павел Чернышов 25.01.2016, 11:59

В этом году вступает в силу целый ряд законов, касающихся сферы ЖКХ. Большинство из них направлены на усиление платежной дисциплины, повышаются пени, вводятся дополнительные штрафные санкции. «Газета.Ru» разобралась, что изменится для жильцов.
В этом году нас ожидает очередное плановое повышение тарифов ЖКХ. В октябре 2015 года правительством РФ утверждены индексы изменения размера платы с граждан за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2016 год. Для разных регионов устанавливается разный процент допустимого роста коммунальных платежей.
В 2016 году наибольшее допустимое повышение платежей за ЖКХ.

Павел Чернышов Источник: Газета.Ru 03.02.2016
Несмотря на то что большинство банков сейчас говорят об ипотечных ставках в пределах 13%, реальный размер платежей может быть значительно выше. В кредит закладываются все риски, дополнительные банковские комиссии и расходы на страховку. «Газета.Ru» разобралась, что может повлиять на размер платежей.

Фойе банков сотрясают протесты валютных ипотечников, однако граждане продолжают оформлять кредиты. Существует несколько базовых правил, которые позволяют минимизировать риски. Кредит должен быть в той валюте, в которой заемщик повышает основной доход, а ежемесячный платеж должен быть не больше, чем 30% от размеров дохода. Так можно сохранить привычный уровень жизни и создать «подушку безопасности» на.

Источник: NEWSru.com 03.02.2016
Законопроект об уточнении условий освобождения молодых семей, имеющих двух и более детей, от обложения НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества внесен в Госдуму, следует из электронной базы данных нижней палаты парламента.

Такие семьи будут освобождаться от НДФЛ при продаже жилья, находившегося в их собственности не менее трех лет. «Законопроект позволит существенно улучшить демографическую ситуацию и снизить напряжение в обществе», — считает автор документа, депутат Александр Агеев («Справедливая Россия»).

Сейчас доходы, получаемые гражданами от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии нахождения такого объекта в их собственности в течение минимального предельного срока владения недвижимостью имущества и.

источник

Рынок многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в городах КМВ характеризуется низким уровнем развития. Число строительных компаний невелико, ровно как и число крупных проектов. Количество сделок также немногочисленно. Цены демонстрируют умеренный рост, но при этом сохраняются на сравнительно низком уровне.

По состоянию на 2 квартал 2015 г. в городах КМВ в стадии строительства находится 34 жилых комплекса. В общей сложности в их рамках возводится 5 030 квартир общей площадью 321 358 кв. м.

На рынке осуществляет деятельность 20 строительных компаний, а также несколько частных застройщиков. Масштаб деятельности основной массы игроков ограничен одним городом. Федеральные компании на рынке не представлены.

Треть строящегося жилья в регионе КМВ приходится всего на три компании. Крупнейшим игроком на сегодняшний день является ЗАО «Контур-строй-трест» (13,0% в совокупном объеме МЖС). Компания осуществляет строительство жилого комплекса «Серебряная панорама» в г. Пятигорск. На втором месте находится СК «Еврострой-1» (10,4%), которая возводит стазу два жилых комплекса в г. Ессентуки — «Энгельса» и «Шмидта». ООО «Крован-КМВ» является третьей по объему находящегося в строительстве жилья (9,9%). В Пятигорске компания возводит ЖК «Кругозор» и дом на пересечении улиц Нежнова и Оранжерейная, в Ессентуках — комплекс по ул. Октябрьская, 1.

Практически весь объем возводимого МЖС в городах КМВ приходится на доступное жилье. В частности, в сегменте эконом-класса возводится 60% площадей. Наиболее крупными проектами являются ЖК «Вишневый сад» в Железноводске (ООО «Неруд Зольское»), ЖК «Молодежный» в ст. Ессентукская (ООО «Эверест»), мкрн. «Солнечный» в Ессентуках (ООО «Капитал»), мкрн. «Прибрежный» в Ессентуках (ООО «СК «Стройвиктория»).

К среднему классу относится 37% возводимого МЖС. Из числа проектов стоит выделить ЖК «Серебряные ключи» (ООО «ПМК СтройСоюз») и «Серебряная панорама» (ЗАО «Контур-строй-трест») в Пятигорске, ЖК «Курортный» (ООО «СК «Стройвиктория»), ЖК на ул. Орджоникидзе, 84 (СК «Стройинвест») и ул. Октябрьская (ООО «Крован-КМВ») в Ессентуках.

Качественный сегмент формирует два объекта бизнес-класса: ЖК «Кругозор» (ООО «Крован-КМВ», г. Пятигорск) и дома на ул. Интернациональная (ООО «СК «Стройвиктория», г. Ессентуки).

Среди городов КМВ абсолютным лидером в отношении девелоперской активности на сегодняшний день выступает г. Ессентуки. Здесь ведется строительство 19 жилых комплексов, которые формируют 61% возводимого МЖС. Основная часть объектов относится к эконом-классу (около 3/4 всего строящегося жилья в городе). Второе место по объему строящегося жилья с существенным отрывом занимает г. Пятигорск (17% в общем объеме МЖС, 4 жилых комплекса), третье — г. Минеральные Воды (14%, 6 жилых комплекса). Доля остальных городов не превышает 5%.

Средняя площадь квартир в строящихся объектах городов КМВ составляет 64 кв. м. Данное значение оценивается как высокое и является следствием преобладания просторных планировочных решений в рамках всех типов квартир, а также высокой доли квартир с двумя и более комнат. В частности, доля 1-комн. квартир составляет 48%, а их площадь преимущественно находятся в диапазоне от 40 до 47 кв. м. Формат студий (1-комн. квартиры с кухней-нишей) на рынке практически не представлен. Для сравнения, в г. Краснодар доля 1-комн. (в т. ч. студий) в общем объеме возводимых квартир составляет 63%, а их средняя площадь варьируется от 35 до 44 кв. м.

Однако стоит отметить, что на рынке присутствуют проекты с компактными планировочными решениями. Например, ЖК «Вишневый сад» (квартиры от 31 кв. м), мкрн. «Солнечный» (от 32 кв. м), ЖК «Курортный» (от 35 кв. м), ЖК «Новосел (от 36 кв. м), мкрн. «Прибрежный» (от 35 кв. м) и некоторые другие.

По состоянию на 2 кв. 2015 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС городов КМВ составляет 34 272 руб. Продажи ведутся в 36 объектах, строительство четырех из которых завершено (ЖК «Энергетик Сити» в Пятигорске, ЖК «КрасноСолнышко» в Кисловодске, дом на ул. Губина в ст. Ессентукская, дом на ул. 6 Коммунаров в Ессентуках).

Минимальную среднюю цену 1 кв. м имеет вторая очередь ЖК «Энгельса» в Ессентуках — 24 000 руб., максимальную — 61 800 руб. — сданный ЖК бизнес-класса «Красно Солнышко» в Кисловодске.

Средний бюджет покупки квартиры в городах КМВ составляет около 2,2 млн. руб., в том числе в эконом-классе 1,8 млн. руб., в среднем классе — 2,5 млн. руб., в бизнес-классе — 5,0 млн. руб. Стоимость большинства 1 комн. квартир эконом-класса (наиболее доступное и востребованное предложение) варьируется в диапазоне от 1,1 до 1,4 млн. руб. Однако есть и более доступные предложения. Например, в мкрн. «Солнечный» (г. Ессентуки») цены на однокомнатные квартиры начинаются от 0,9 млн. руб., в ЖК «Вишневый сад» (г. Железноводск) — от 1,0 млн. руб. Низкая стоимость приобретения квартир достигается в данных жилых комплексах за счет компактных планировочных решений, а в «Солнечном» еще и за счет сравнительно низкой стоимости 1 кв. м (на отчетную дату она составляет 27 000 руб.).

На сегодняшний день средневзвешенная стоимость 1 кв. м объектов среднего класса составляет 36 445 руб., что на 24% выше, значения в эконом-классе — 29 344. В качественном сегменте (бизнес-класс) среднее значение цены составляет 59 382 руб.

Самый высокий уровень цен на КМВ традиционно имеют объекты г. Кисловодск, что обусловлено престижностью этого курорта и ограниченностью предложения в нем. На сегодняшний день в городе отсутствуют строящиеся объекты, однако продолжается продажа сданного в 2014 г. ЖК бизнес-класса «Красно Солнышко».

Второе место по уровню цен уверенно занимает Пятигорск, где продажи открыты в трех объектах среднего класса (ЖК «Энергетик Сити», «Серебряная панорама» и «Серебряные ключи») и одном объекте бизнес-класса (ЖК «Кругозор»). За ним следует Железноводск, предложение которого формирует исключительно эконом-класс, при этом два из трех объектов, в которых открыты продажи, расположены в п. Иноземцево.

В Минеральных Водах средний уровень цен на 9% ниже среднего значения по городам КМВ, продажи открыты в домах эконом– и среднего класса. В городах Лермонтов и Георгиевск средневзвешенная стоимость 1 кв. м формируется единичным предложением.

В Ессентуках первичный рынок представлен наибольшим среди городов КМВ предложением. На сегодняшний день продажи открыты в 20 объектах. Стоит отметить, что уровень цен на новостройки среднего и бизнес- классов в г-к. Ессентуки сравнимы с Пятигорскими и составляют 34 676 и 55 833 руб./кв. м соответственно. Однако за счет того, что среди объектов преобладает эконом-класс (к ним относятся в том числе мкрн. «Солнечный» и «Прибрежный», ЖК «Радужный», «Молодежный», «Шмидта» и др.), средние цены на жилье в Ессентуках являются одними из самых низких на КМВ.

По оценкам компании MACON Realty Group, в 2014 г. на первичном рынке МЖС городов КМВ в общей сложности было совершено около 3,3 тыс. сделок. По сравнению с прошлым 2013 г. объем спроса вырос несущественно — всего на 1,4 %. Однако важно отметить, что и прирост предложения был минимален в течение года. Крупные проекты, в частности «Вишневый сад» и «Прибрежный», открыли продажи только к концу года, и, соответственно, не успели оказать существенного влияния на рынок.

Показатель активности спроса в городах КМВ характеризуется достаточно низким уровнем, являясь во-многом следствием низкой девелоперской активности. По итогам 2014 г. на каждые 1 000 человек постоянного населения городов КМВ пришлось менее 5 сделок на первичном рынке МЖС. Учитывая сравнительно низкую обеспеченность жилым фондом, города КМВ имеют потенциал для роста покупательской активности.

В начале 2015 г. рынок столкнулся с падением спроса по отношению к концу 2014 г. Замедление было вызвано ужесточением условий ипотечного кредитования и сокращением реальных доходов населения на фоне роста цен на продовольственные товары.

В большинстве объектов первичного рынка МЖС городов КМВ темп продаж не превышает 10 ед./мес. Однако низкое абсолютное значение показателя во многом связано с малым размером реализуемых проектов, в то время как спрос на объекты оценивается как достаточно высокий. К наиболее значимым факторам спроса, оказывающим повышательное влияние на темпы продаж, относится масштаб проекта, цены реализации. Также играют роль известность застройщика и проекта, стадия строительства. Среди городов наиболее привлекательны Пятигорск, Ессентуки и Кисловодск.

Текущая ситуация на рынке многоэтажного жилищного строительства городов КМВ характеризуется низкой девелоперской активностью. Число проектов немногочисленно, преобладают небольшие жилые комплексы и точечные объекты. Комплексный формат застройки не получил распространения.

Конкуренция среди застройщиков является низкой. Деятельность большинства компаний не выходит за пределы одного города, а зачастую и одного проекта. Крупные федеральные игроки не рассматривают данный рынок. В целом рынок характеризуется низким уровнем профессионализма, что находит отражение в плохой организации отделов продаж и системы продвижения большинства проектов.

Девелоперская активность в городах КМВ распределена неравномерно. Абсолютным лидером по объему возводимого жилья на сегодняшний день является г. Ессентуки. На его территории строится 19 жилых комплексов или 61% всего объема МЖС. В остальных городах число проектов единично.

Количество сделок на первичном рынке МЖС городов КМВ сравнительно невелико, что во-многом обусловлено ограниченным числом новостроек. Значительная часть спроса реализуется на вторичном рынке, в рамках которого выбор квартир шире и по цене, и по месту расположения.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС городов КМВ составляет 34 272 руб., что является достаточно низким значением. Однако цены разнятся в зависимости от города. Наибольшее значение они имеют в наиболее привлекательных городах — Кисловодске и Пятигорске

По нашим оценкам, кардинальных изменений на первичном рынке многоэтажного жилищного строительства городов КМВ в ближайшие годы не произойдет. Предложение будут по-прежнему формировать проекты местных компаний, объем строительства существенно не изменится, а цены будут демонстрировать умеренный рост в пределах 3-4% в год.

источник

Рынок недвижимости Кисловодска – мнение эксперта

Одно время на недвижимость в Кисловодске возник большой спрос. Квартиры и дома раскупали, как горячие пирожки. Особенно жители мегаполисов, желающие быть поближе к курорту. Затем ажиотаж вокруг квадратных метров заметно поутих. Насколько востребовано жилье в Кисловодске сейчас, есть ли достойный выбор и как развивается эта отрасль, мы решили узнать у специалиста — директора агентства недвижимости «КМВ – Реал», Алексея Кузьминского.

— Алексей Викторович, какие услуги предоставляет клиентам Ваше агентство, как давно оно работает?

— Агентство работает с 2000 года, в 2004 году была проведена его реорганизация. Продаем недвижимость по КМВ, в Ставрополе, Москве, Ростове, Испании и Турции. Занимаемся всеми операциями и сделками по жилой и коммерческой недвижимости: купля, продажа, обмен, аренда. Также проводим ремонтно – строительные работы. Подобрана большая база объектов, их около 2000. C 2002 года у нас свой сайт http://kmvreal.ru.

— Какие объекты пользуются спросом в Кисловодске, а какие – не очень?

— Неплохо продаются квартиры в новостройках, хуже – дома и так называемый вторичный рынок жилья – квартиры, которые по каким — то причинам продают или меняют хозяева. Но общее количество продаж по сравнению с тем, что было около 5 лет назад, снизилось.

— А что происходит с ценами на кисловодское жилье? Они тоже снизились?

— Снижение цен началось с 2010 года. В прошлом году это падение замедлилось. И сейчас у нас держатся цены на уровне 2012 года, тогда как в соседних городах, Пятигорске и Ставрополе, они выросли. Однако, в Кисловодске цены все ещё самые высокие в крае.

— Каково процентное соотношение иногородних покупателей жилья и кисловодчан?

— Примерно 75-80% тех, кто приобретает сейчас жилье в Кисловодске – из других регионов России – из Ростова, Москвы, кавказских республик, с севера. Остальные – кисловодчане и жители КМВ. Причем приезжие в основном интересуются первичным рынком жилья – квартирами в новостройках, а жители нашего города — вторичным рынком.

— Поговорим о первичном рынке, о новостройках города. Как вы их охарактеризуете?

— Хорошие дома на улице Декабристов (рядом с санаторием «Россия»). Они 4-6 этажные, так как в этом районе строительство с большей этажностью запрещено. Заслуживают внимания кирпичные дома на улице Пятигорской, около санатория «Джинал» и ниже по этой же улице – многоэтажный дом с квартирами бизнес и эконом класса, по ценам не дороже чем на вторичном рынке жилья. Новый дом на улице Кирова, 33 хорош тем, что построен на сейсмостойком фундаменте, есть система регулировки тепла. Многих смущает близость железной дороги, но дом возвышается над ней и оснащен хорошей системой шумоизоляции — поездов и электричек не слышно. К недостаткам можно отнести разве что соседство с недостроенной и заброшенной уже много лет баней. Та же строительная фирма возводила и многоэтажный дом на перекрестке улиц Ленинградского и Островского. Тоже хороший дом, в нем есть автономное отопление, высокие потолки. Пристройка к дому на проспекте Победы 141 (во въездном районе) – девятиэтажка, выстроенная по советскому проекту- улучшенной планировки. А рядом с ней, на проспекте 147 – шестнадцатиэтажный дом из пенобетона, с хорошей планировкой, с квартирами бизнес и эконом класса, доступными ценами. На проспекте Победы, напротив автомобильной заправки, сейчас строится еще один большой многоэтажный дом. Говорить что-то о квартирах в нем рано. Дом на улице Широкой, 28 с хорошими квартирами, высокими потолками. Но продавались квартиры не быстро, может быть, дело в их цене. Строительство комплекса Грин – Парк сейчас заморожено.

— Каковы Ваши прогнозы относительно рынка недвижимости в Кисловодске на ближайшие 5 лет? В каком направлении он будет развиваться?

— Скорее всего, новые многоэтажные дома будут возводиться. Места для них будут освобождаться за счет сноса ветхого и аварийного жилья, застройки пустырей. Так что в ближайшее пятилетие цены на новостройки вряд ли вырастут. Функционированию вторичного рынка жилья существенно мешает поправка в налоговом кодексе, внесенная десятилетие назад и так и не пересмотренная. Согласно этой поправке, если человек является собственником жилья менее трех лет и цена на жилье превышает миллион рублей, при продаже он обязан оплатить налог в размере 13% от стоимости продажи. При таких условиях люди просто не могут продать свое жилье за разумную цену.

— Агентств по недвижимости в Кисловодске множество. Как выбрать достойное и не нарваться на недобросовестную фирму?

— Лучше выбирать агентство, которое работает не менее трех лет – это гарантия того, что фирма, по крайней мере не «однодневка» и дорожит своей репутацией. Нужно собрать информацию об агентстве, подробно ознакомиться с его базой данных. Что касается выбора квартир – нужно обращать внимание на дом, в котором квартира находится, на фирму, его построившую. Смотреть, чтобы не было допущено каких-либо нарушений при строительстве, сопоставлять цены.

© 2000-2018 Агентство недвижимости «КМВ-Реал» — недвижимость в Кисловодске, Пятигорске, Ессентуках, Железноводске, на Кавказских Минеральных Водах, Ставрополе, Ростове-на-Дону. Квартиры, дома, участки, коттеджи, коммерческая недвижимость. Купля, продажа.
357700, Ставропольский край, г.Кисловодск, ул.Губина, 13

© 2018 создание, поддержка — студия SANTIL. Все права защищены.

источник

Интеграция рынка коммерческой недвижимости в процессы региональной кластеризации (на примере региона кавказских минеральных вод)

Проведенный автором, в контексте определения наиболее адекватной модели кластерного развития рекреационного региона, анализ позитивных и негативных качеств различных моделей кластеризации экономики мезоуровня позволил сделать методологически важный вывод о том, что ни одна из представленных в научной литературе теорий не ориентирует на формирование условий обеспечивающих устойчивое кластерное развитие региона (особенно в разрезе узкоспециализированных регионов, каковой является агломерация КМВ), что послужило предпосылкой разработки авторской концепции кластерного развития региона на основе формирования на его территории рекреационного и торгово-логистического кластеров. При этом в качестве одного из инструментов формирования структуры и инфраструктуры кластера представлен рынок коммерческой недвижимости.

Это объясняется как самой природой региона КМВ, где исторически сложилась благополучная внутренняя среда для развития кластеров: рекреационного, торгово-логистического, а также АПК и инфраструктурного, который бы обеспечил прочие кластеры необходимыми элементами для их развития, так и стратегией развития данного региона в качестве особой экономической зоны.

При этом анализ показал, что выбор в качестве ключевых направлений кластеризации рекреационной и торгово-логистической сферы позволит получить положительный эффект не только на уровне региона КМВ, но и всего СКФО, для которого данный регион может рассматриваться как локомотив роста экономики. Структура территориально кластера приведена на рис.1.

Квалифицированные кадры Финансовые потоки

Налоги Квалифицированные кадры

Средства бюджетов Материально-техническая база,

различных уровней готовая продукция и услуги

кластера Конкурентоспособная Внешние социально-экономические

продукция условия формирования

Рис. 1. Структура территориального кластера (Авторская разработка)

Предложенный автором алгоритм кластеризации экономики мезоуровня, а также обоснование необходимости включения в модель территориального кластера рынка коммерческой недвижимости позволил сформировать информационную базу для построения модели кластерного развития КМВ.

Анализ исследований российских и зарубежных ученых показал, что рекреационный и торгово-логистический кластеры относятся к числу крупнейших, высокодоходных и наиболее динамично развивающихся сфер регионального развития. Развитие рекреационного региона предполагает активное строительство дорог, гостиничных и курортных комплексов, обустройство новых рекреационных территорий, создание парковой зоны и т.п., что актуализирует проблему инвестиционной обеспеченности достижения указанных стратегических целей и решения задач.

В авторской трактовке под рекреационным кластером понимается группа географически локализованных взаимосвязанных компаний, поставщиков специализированных услуг, инфраструктуры, образовательных центров и других организаций, взаимодополняющих друг друга и ориентированных на удовлетворение общественных и индивидуальных потребностей в туризме и рекреации; под торгово-логистическим кластером — группа географически локализованных взаимосвязанных компаний, поставщиков, покупателей, оптовых и розничных сетей, торговых и логистических центров, строительной, инженерной и дорожно-транспортной инфраструктуры, образовательных центров и других организаций, взаимодействующих друг с другом и ориентированных на удовлетворение общественных и индивидуальных потребностей в сфере торговли и логистики. Авторские версии структурно-функциональных моделей этих кластеров в границах мегаполиса КМВ приведены на рис.2 и 3.

Цель создания рекреационного и торгово-логистического кластеров – повышение конкурентоспособности территории на рынках данных услуг за счет синергетического эффекта.

Решение задачи формирования торгово-логистического кластера лежит в плоскости реализации конкурентных преимуществ КМВ, включая удобное географическое положение, транспортные пути, благоприятные климатические условия и сформировавшийся в районе г. Пятигорска комплекс оптово-розничных рынков, обслуживающих потребности Юга России.

Составляющие кластера Инфраструктура кластера

Рис. 2. Структурно-функциональная модель туристско-рекреационного кластера на территории КМВ (Авторская разработка)

Двойственная роль рынка недвижимости в процессе кластеризации (как элемента структуры кластера и как инфраструктурной компоненты) объясняется, главным образом, структурой самого кластера. В каждом кластере выделяются объекты следующих типов: «ядро» — объекты, вокруг которых группируется кластер, выполняющие основной вид деятельности, позиционирующие кластер; «дополняющие» — объекты, деятельность которых напрямую обеспечивает функционирование объектов «ядра», например, рынок коммерческой недвижимости, который обеспечивает «ядро» торговыми, офисными, складскими, гостиничными площадями для осуществления основных функций организаций «ядра»; «обслуживающие» — объекты, наличие которых обязательно, но деятельность которых напрямую не связана с функционированием объектов «ядра», например, рынок коммерческой недвижимости в качестве поставщика торговых площадей, где работники «ядра» могут приобретать продукты питания и проч.; «вспомогательные» — наличие которых желательно, но не обязательно для функционирования других объектов кластера.

Составляющие кластера Инфраструктура кластера

Рис. 3. Структурно-функциональная модель торгово-логистического кластера региона КМВ (Авторская разработка)

Во второй главе «Кавказские Минеральные Воды как объект кластеризации: роль рынка недвижимости в процессе реализации концепции кластерного развития региона» — проведен анализ уровня социально-экономического и инновационно-инвестиционного развития КМВ с учетом ключевой роли кластерных структур, осуществлено исследование рынка коммерческой недвижимости КМВ с точки зрения кластерного подхода.

Поскольку рынок коммерческой недвижимости является одновременно элементом структуры и инфраструктуры торгово-логистического и рекреационного кластеров региона КМВ, особое значение имеет эффективность анализа и мониторинга рынка, качественной и количественной оценки его текущего состояния и перспектив развития в составе кластера. В данном контексте автором проведена комплексная оценка ситуации на рынке коммерческой недвижимости в торгово-логистическом и гостиничном сегментах, которые являются основой для формирования профильных кластеров в регионе КМВ на примере города Пятигорска. В частности, торгово-развлекательные центры города Пятигорска предложено рассматривать в качестве элементов структуры торгово-логистического кластера КМВ, так как они являются значимыми не только на уровне данного муниципального образования, но и в региональном масштабе, позволяют привлечь на территорию КМВ дополнительные инвестиции для ее развития, а также новые организации, работающие в сфере торговли, что в последующем обеспечит рост ВРП, числа рабочих мест, доходов населения и т.п. за счет появления синергетического эффекта на региональном уровне.

Соотношение арендных ставок в объектах торговой инфраструктуры г.Пятигорска представлено на рис. 4.

Рис. 4. Соотношение арендных ставок в различных современных

объектах торговой инфраструктуры г. Пятигорска в 2010 г. (руб.)*

*Рассчитано автором с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

Как видно на рис. 4, максимальная арендная ставка отмечена в ТРЦ площадью 7000 м2 (без названия), а также в ТЦ «Меркурий», а минимальная ставка аренды наблюдалась ТРЦ площадью 7000 м2 (без названия) и в торгово-офисном центре на пересечении 8-й и 5-й линиях. Таким образом, при одинаковом проценте наполняемости ТРЦ с наибольшими арендными ставками являются более прибыльными, а значит, и в рамках функционирования кластера эффект от их включения в его структуру будет наибольшим.

Общий анализ цен аренды и продажи коммерческой недвижимости, проведенный автором в рамках исследования, показал, что цены на различные ее виды соотносятся между собой следующим образом (рис.5).

Рис. 5. Цены продажи различных видов коммерческой недвижимости в современных объектах в г. Пятигорске в 2010 г.*

*Авторское обобщение с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

Как видно на рис.5, наибольшая цена продажи 1 м2 была зафиксирована в сегменте торговых площадей, что в полной мере отражает общероссийские тенденции, а наименьшая цена – в сегменте складской недвижимости, что, главным образом, объясняется несоответствием значительной части складских помещений уровню современных требований, а также практически полным отсутствием логистической инфраструктуры.

Анализ арендных ставок в сегменте коммерческой недвижимости полностью дублирует результаты анализа цен продаж. При этом арендные ставки в торговых помещениях превышают аналогичный показатель в складском сегменте более чем в 9 раз, а разница между ставкой на офисные и торговые помещения не превышает 120 руб.(рис.6).

Рис. 6. Цены аренды различных видов коммерческой недвижимости в современных объектах г. Пятигорска в 2010 г.*

*Рассчитано автором с использованием информации о состоянии рынка коммерческой недвижимости г. Пятигорска

В контексте моделирования рекреационного кластера было выявлено, что в регионе КМВ насчитывается порядка 30 туркомплексов, гостиниц и мотелей, имеющих собственную материальную базу на 3530 мест. При этом обеспеченность населения гостиничными номерами составляет 3-4 места на 1000 человек. Заполняемость объектов гостиничного комплекса составляет 50-60% во внесезонные для отдыха месяцы и 90-100% в сезон отдыха.

В силу того, что большинство из существующих сейчас рекреационных объектов сложно отнести к сегменту высококачественных современных гостиничных площадей, санаторно-курортный потенциал КМВ на сегодняшний день нельзя назвать высоким. Для того, чтобы данные объекты гостиничной инфраструктуры смогли составить структуру будущего рекреационного кластера, прежде всего, необходимо провести их полную модернизацию, строительство новых современных объектов, а также расширить спектр предоставляемых ими санаторно-курортных услуг.

Согласно стратегическим задачам администрации региона, к 2020 г. КМВ станет мегаполисом с 1 млн. жителей (количество жителей ограничено ассимиляционной емкостью окружающей среды и невысоким естественным приростом населения). Основными направлениями развития рекреационного кластера КМВ в разрезе количественного и качественного развития объектов, составляющих его структуру, с одной стороны, и инфраструктуру, с другой, — станут:

— реконструкция и модернизация объектов санаторно-курортного и гостиничного комплекса, организация и развитие новых типов курортов, обеспечивающих диверсификацию и повышение качества услуг по профилактике, оздоровлению и лечению;

— строительство новых санаторно-курортных и современных туристических объектов и увеличение к 2020 г. коечной емкости комплекса до 50,4 тыс. мест.

Помимо наличия гостиничных объектов, необходимым условием функционирования рекреационного кластера на территории КМВ является наличие современных лечебно-диагностических и бальнеологических центров, санаториев, клиник современных технологий, детских оздоровительных центров, спортивно-оздоровительных и реабилитационных комплексов, горнолыжных курортов, объектов экстремального туризма, конгресс-отелей, выставочных центров, парков аттракционов, аквапарков, этнопарков и обсерваторий, что также вписывается в предложенную автором модель кластерного развития КМВ.

Как показывают расчеты, строительство новых торговых, логистических туристических и рекреационных комплексов будет иметь значимый для региона социально-экономический эффект. Предположительно, в данных сегментах будут созданы тысячи новых рабочих мест, повысится уровень развития инфраструктуры региона, улучшится состояние автомобильных дорог. Поскольку предприятия особой экономической зоны в обязательном порядке будут регистрироваться в местных налоговых органах, это послужит необходимым условием для пополнения муниципальных бюджетов региона. Таким образом, эффект от реализации кластерной модели развития КМВ будет положительным для всех участников территориальных кластеров, а также распространится на все направления процесса модернизации социально-экономической системы региона.

В третьей главе «Информационно-коммуникационное и математическое обеспечение процесса кластеризации региона Кавказских Минеральных Вод» — предложены и верифицированы на эмпирическом материале КМВ подходы и технологии информационного обеспечения стратегического планирования кластерного развития территории, включая управление рынком коммерческой недвижимости; рассмотрены, доработаны и апробированы модели анализа рынка коммерческой недвижимости региона.

В контексте формирования единого информационного пространства КМВ с целью создания условий для эффективного решения задачи согласования интересов администрации, инвесторов, хозяйствующих субъектов — потенциальных участников территориального кластера, а также стимулирования процесса кластерного развития региона КМВ, необходимо формирование информационной инфраструктуры, ориентированной на активную пропаганду отдыха и торговли в регионе; продвижение санаторно-курортных услуг; непрерывный экологический мониторинг состояния природно-климатических условий КМВ; совершенствование системы массового лечебно-оздоровительного отдыха населения; повышение качества оказываемых услуг; развитие санаторно-курортных учреждений за счет активного поиска и привлечения инвесторов.

В работе автором обоснована необходимость и предложены альтернативные варианты создания специальных организационных и коммуникационных элементов в системе информационного обеспечения кластерного развития региона КМВ, которые выполняют следующие функции: создание, анализ и обновление баз данных нормативно-правового регулирования формирования и функционирования рекреационного и торгово-логистического кластеров; сбор, обработка и анализ информации маркетингового характера о деятельности санаторно-курортного и торгово-логистического комплексов КМВ; бронирования санаторно-курортных услуг и информационного обеспечения потребителей санаторно-курортных услуг КМВ и др., и которые представлены в рамках единой информационной базы данных, интегрирующей информационные потоки всех санаторно-курортных учреждений КМВ.

В соответствии с выявленной ролью объектов коммерческой недвижимости в процессе создания и развития территориальных кластеров, показано, что одной из приоритетных задач информационного обеспечения кластерного развития территории является информатизация рынка недвижимости и интеграция подсистемы мониторинга данной информации в систему управления процессами региональной кластеризации.

Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой рынок, динамично растет, что выражается не только в постоянном расширении, увеличении его емкости и потенциала, приходе новых участников, появлении новых профессий и организаций: рост имеет также качественный характер, заключающийся в повышении качества предоставляемых услуг на рынке и совершенствовании механизмов взаимодействия его участников, появлении новых форм работы (в т.ч. с помощью Интернет-технологий) и т.д.

Реальной практикой развития рынков недвижимости разных уровней тестируется тот факт, что в ближайшем будущем наиболее распространенной формой информационного взаимодействия их участников станут Единые мультилистинговые системы (ЕМЛС), которые создаются в рамках некоторой территории (города, региона, страны) и представляют собой единые базы данных по существующим на ней объектам недвижимости. ЕМЛС (рис. 7) как территориальная закрытая профессиональная информационная система является многоуровневой распределённой системой с иерархическим управлением по вертикали и горизонтали. ЕМЛС имеет достаточно сложную структуру, несмотря на небольшое количество функционально взаимосвязанных частей, и представляет собой одну из наиболее эффективных форм взаимодействия телекоммуникационной и информационной компонент процесса кластеризации на территориальном уровне.

Поставщики информации Информационные потоки Потребители информации

Рис. 7. Внешние связи единой мультилистинговой системы рынка

коммерческой недвижимости региона – объекта кластеризации (Авторская разработка)

В этой связи в процессе управления развитием территориальных кластеров указанного типа важен объективный анализ и прогноз основных показателей рынка недвижимости в целях создания планов и стратегий развития самих кластеров, динамики изменения основных характеристик и показателей рынка, определения приоритетных направлений функционирования кластера, разработки гибкой социально-экономической и налоговой политики региона. Авторская версия структурно-функциональной модели анализа рынка коммерческой недвижимости региона в контексте кластеризации представлена на рис. 8.

Цели (направления) анализа

источник

Воспетые поэтами Кавказские Минеральные Воды это до сих пор небольшие провинциальные города. С тех пор как для россиян стали доступны заграничные курорты, КМВ потеряли до 90% своей клиентуры. Не добавляет популярности курорту близость Чечни, в которой только в 2000 году была закончена активная фаза боёв, а официально о завершении контр террористической операции заявили только в 2009 году. Эти факторы тормозят экономическое развитие региона.

Если сравнивать объёмы капитального строительства Ставрополья с соседним Краснодарским краем, то разница окажется очень существенной. В самом Ставрополе всё обстоит совсем не плохо. В столице края вводится в эксплуатацию больше половины всех квадратных метров вводимых по Ставропольскому краю. В одном только юго-западном районе Ставрополя запланировано возведение жилого района на 80 тысяч человек. Проект назвали «529 квартал». Это при том, что официальная численность населения г. Ставрополь 420 тысяч человек.

Что касается КМВ, то на строительном рынке недвижимости доминирует вторичная недвижимость и не потому, что она дешевле, а потому, что новое жильё строится исключительно недостаточными темпами. Преобладает точечная частная застройка. Практически везде, за исключением Пятигорска каждый новый высотный многоквартирный дом становится событием городского масштаба.

Рассмотрим по городам, что происходит в данном районе:

Новый восьмиэтажный многоквартирный дом по ул. Новосёлов, 10 к моменту сдачи в нём продано уже 80% квартир. Стоимость квадратного метра 30,6 тыс рублей. Для работников железной дороги сделана скидка. Работники жд могут приобрести квартиры по 30 тысяч рублей. Район, в котором расположена новостройка, отличается удобством расположения и развитой инфраструктурой.

ул. Новосёлов, 10.

Еще один дом строится на ул. Новосёлов, 3. Строительство находится в заключительной стадии. Это двухсекционный шестиэтажный дом от группы компаний «Инсайт» на 72 квартиры. Не смотря на то, что дом еще строится в продаже осталось только 12 квартир.

Еще один жилой комплекс построен по ул. Мира 17/Октябрьская 1а. Компания застройщик ООО «Стройтранс». Жилой комплекс назвали «Красный Пахарь«. Кроме квартир удобной планировки примечателен тем, что застройщик позаботился о прилегающей территории. Поставлена детская площадка, оборудована парковка. Цокольный этаж отдан под торговлю. Продажи начались с рекордных 19 тысяч рублей за квадратный метр. Возможно, это связано с тем, что жилой комплекс расположен в небольшом отдалении от основной городской застройки.

ул. Мира 17/Октябрьская 1а.

Новый дом от группы компаний «Инсайт«. Восьмиэтажный дом уже сдан, не проданной стоит лишь одна квартира площадью 130 квадратов. Стоимость квадратного метра в этом доме от 35 тысяч за квадрат. Находится дом по адресу проспект XXII партсъезда, 141. Это удобное место с развитой инфраструктурой. Рядом есть и школы и детсады и магазины.

проспект XXII партсъезда, 141.

Картина строительства немногим более динамичная, чем в Минеральных водах.

Новостройка по адресу ул. Орджоникидзе д.84. Удобный и красивый 6-этажный дом, который вмещает 126 квартир. Построен из кирпича, что уже не часто встретишь в современном строительстве, плюс к этому встроенные гаражи взамен первого этажа и дополнительные места для парковки гостевых автомобилей. Цена квадратного метра от 32 тысяч рублей за квадрат. Дополнительным плюсом считается то, что дом находится рядом с курортной зоной.

Компания Крован-КМВ наиболее активный застройщик в регионе. На их долю

приходится пять готовых новостроек в Ессентуках.

— Два девятиэтажных 54-квартирных дома построили по адресам: ул. Пятигорская, 112 и ул. Депутатская, 7.

— Пятиэтажный, 65-ти квартирный жилой дом по адресу Нелюбина, 25. Это дом повышенной комфортности, с закрытым двором и гаражом в цокольном этаже.

— Пятиэтажный 40-ка квартирный жилой дом по адресу ул. Лермонтова, 146

ул. Лермонтова, 146.

— Шестиэтажный 75-квартирный дом по улице 60 лет Октября, 9-а.

Редкий случай для Кавказских минеральных вод, когда строится жилой комплекс, включающий в себя несколько домов объединённых одним архитектурным ансамблем и объектами социальной инфраструктуры. Такой объект возводится сейчас в Ессентуках по адресу ул. Шмидта 74. Жилой комплекс состоит из восьми высотных зданий. Цена за квадрат уже объявлена в 25 тысяч за квадрат. Предварительная продажа уже начата. Сдача объекта планируется в первом квартале 2014 года. Дома состоят из самых популярных одна и двух комнатных квартир от 34м2 до 86 м2. До социальных объектов пока дело не дошло, но на фоне других новостроек это уже прорыв по объёмам квадратных метров.

ул. Шмидта, 74.

Радует глаз, строящийся восьмиэтажный жилой комплекс по адресу ул. Октябрьская, 458 . Он получил собственное название «Дом с часами». Первая очередь сдана еще в 2011 году. В процессе еще две. Цены на квартиру начинаются от 1, 1 млн рублей за квартиру в 37 квадратов, то есть примерно 30 тысяч квадратный метр. Дом построен в районе с развитой инфраструктурой. Квартиры, скажем прямо, не залёживаются. Из 156 квартир первого дома в продаже у застройщика осталось только 12 квартир. Первый этаж благоразумно отдан под магазины. Коммерческая недвижимость раскупается еще быстрее, чем частная, все площади проданы еще на этапе строительства.

ул. Октябрьская, 458 Дом с часами.

Курорт отличается практически полным отсутствием многоэтажного жилищного строительства. В 2012 году была сдана одна пятиэтажка. Уже сейчас квартиры продаются по цене 43 тысячи за квадрат. Только рядом с Железноводском, в посёлке Иноземцево наблюдается какое-то движение. Трёхэтажный двухподъездный кирпичный дом построен не так давно на перекрёстке ул. Свердлова/Некрасова. Стоимость квадратного метра в доме от 30 тысяч рублей. Рядом возводится вторая третья и четвёртая очереди. Это также трёхэтажные типовые постройки. Возводит их уже знакомая нам группа компаний «Инсайт«. Строители не загружают себя дополнительными затратами на облагораживание территории, устройство парковок и т.д. Это эконом вариант для скорейшего решения жилищного вопроса. Этакая «Хрущевка» начала 21 века.

Это самый крупный город Кавказских Минеральных Вод. Деловая активность населения отличается от соседних городов. Капитальное строительство представлено следующими новостройками:

Жилой комплекс Энергетик сити. Находится он на выезде из города поблизости от Перкальского дендрологического питомника. Комплекс состоит из девятиэтажных домов, которые возводятся в три очереди. Верхние этажи представляют собой пентхаусы в двух уровнях. Квартиры первого этажа отличаются тем, что для них продуман свой, отдельный вход. Расположение комплекса явно выбрано не случайно. Из окон открывается великолепный панорамный вид на окружающие горы. Дата окончания строительства 4 квартал 2014 года. Жилой комплекс будет иметь собственный бассейн, магазины, детский сад и прочие элементы городской инфраструктуры.

Сдается в аренду длительно квартира в Ставрополе

1-комнатная, 47 м 2 , 8 / 10 этаж

1 — комнатная квартира по адресу Комсомольская 30 , ЖК Империя , ремонт дизайнерский, встроенная кухня, 2-х спальная кровать, мягкая мебель, новая мебель, общей площадью 47 кв.м, дом Новый кирпич, Ин.

Энергетик Сити.

ООО «Крован-КМВ» построила в Пятигорске лечебно-диагностический центр, а также 280 квартирный жилой комплекс по ул. Оранжерейная состоящий из шести девятиэтажек. Еще одним творением этой компании стал 45 квартирный пятиэтажный дом в переулке Оранжерейном.

ЖК «Престиж» девятиэтажный комплекс с претензией на бизнес класс, но по уровню благоустройства не дотягивает. Территория огорожена, имеется частная охрана. Цокольные этажи отданы под магазины и коммунальные службы. Имеется спортивная площадка.

ЖК «Престиж».

ЖК по ул. Власова, 31. Очень представительное здание в 12 этажей. Будет украшением города. Находится в стадии строительства. Ориентировочный срок окончания работ по первой очереди 30 июня 2013 год. О ценах за квадратный метр пока не сообщается. В жилом комплексе предусмотрены обустройство парковок, благоустройство территории, детская и спортивная площадки.

ЖК по ул. Власова, 31.

ЖК по ул. Огородной. Введён в эксплуатацию в 2011 году. Это два пятиэтажных 48 квартирных дома. Продажи стартовали с цены в 27 тысяч за квадратный метр.

ЖК «Кругозор». Расположен на перекрёстке ул. Кузнечная и ул. Пастухова. Восемнадцатиэтажная свечка, которая насчитывает 57 квартир с площадью от 57 до 124 кв. метров. На 1,2 этажах предусмотрены технические помещения и торговля. Дом уже сдан в эксплуатацию.

ЖК по ул. Нежнова,1 и ул. Нежнова, 2. На южной окраине города силами ООО «Крован-КМВ» возводятся две девятиэтажки. Находятся в стадии строительства. О ценах за квадратный метр пока не сообщалось.

ЖК «Янтарный». Жилой комплекс из девятиэтажных домов, начало строительства началось еще в 2008 году. В 4ом квартале 2012 был сдан в эксплуатацию последний дом. Квартиры от 57 до 107 квадратных метров. Компания СКЭС, построившая жилой комплекс позаботилась о благоустройстве территории – построили детскую площадку, сделали озеленение. Первые этажи многоэтажек отданы под социальные нужды.

ЖК «Янтарный».

ЖК «Серебряная панорама». Этот жилищный комплекс претендует на звание элитного. Таковым его делают:

— расположение в центре города,

— удобная транспортная доступность,

— богатая инфраструктура вокруг,

— потрясающие панорамные виды из витражных окон на горы Эльбрус, Машук и Бештау,

— подземная парковка для жителей комплекса,

— как часть комплекса строится торгово-офисный центр.

Уже сейчас есть в продаже 1 и 2-х комнатные квартиры. Комплекс уже сдан и приглашает всех желающих приобрести квартиру. Имеются квартиры эконом и бизнес класса. Рядом выложены автостоянки. Во дворах устроены детские площадки и места для отдыха взрослых жильцов.

ЖК «Серебряная панорама».

Последним в обзоре новостроек Пятигорска стала новостройка по адресу ул. Ермолова д.14, корп.6. Это девятиэтажный дом состоящий из трёх секций. Сдан в эксплуатацию весной 2012 года. Квартиры продаются по 30 тысяч рублей за квадратный метр. Интересна планировка дома. Этажи сформированы из одна и четырёх комнатных квартир. Однокомнатные по 37 кв.м. – 174 шт, четырёхкомнатные по 103 кв.м – 6 шт. Всего в доме 180 квартир.

ул. Ермолова д.14.

Этот город тоже не отличается высокими темпами строительства жилья.

Жилой комплекс на пр-те Победы, д. 145. Одноподъездная высотка в 16 этажей расположена в замечательном, зелёном районе города. Рядом озеро и река. В доме 96 квартир от 52 до 102 кв.м. Высота потолков 2,9 метра. Дом сдан в эксплуатацию. Вся необходимая инфраструктура находится в шаговой доступности.

Жилой комплекс на пр-те Победы, д. 145.

ЖК на ул. Кирова, 33. Девятиэтажный дом на 87 квартир. Расположен в центре города, на перекрёстке улиц Кирова и Широкой Современный дизайн. Первый этаж отдан под офисные помещения и торговлю. Подземная парковка на 33 авто, плюс на прилегающей территории 10 капитальных гаражей. Прилегающая территория облагорожена – детская площадка и озеленение. Двор огорожен, возле подъездов скамьи, урны. Квартиры сдаются в черновой отделке. Высота потолка -3,0 метра. Квартиры продаются застройщиком по цене в 33 тысячи за квадратный метр.

Из нашего обзора видно, что капитальное строительство в КМВ представлено, в основном жильём эконом класса, которое составляет около 90% всех новостроек. Не больше 10% строящихся жилых комплексов относится к бизнес классу. Элитное жильё стоимостью от 100 тысяч за квадратный метр застройщики не рискуют пока строить.

Как правило, до 80% квартир в строящихся жилых домах продаются еще на этапе строительства, что говорит о правильно выбранном приоритете на экономичный сегмент рынка. В небольших городах КМВ не стоит ожидать улучшения качества предоставляемых услуг, а вот рынок недвижимости Пятигорска находится уже на той стадии когда для того чтобы выгодно и быстро продать недвижимость застройщику мало будет просто возвести бетонную коробку. Уже совсем скоро станет обязательным условием благоустройство и ограждение территории, организация гаражей, парковок, детских и спортивных площадок. Иначе, при обострившейся конкуренции, покупателя уже будет не привлечь.

Не смотря на рост объёмов строительства, регион отстаёт от темпов строительства на курортах Краснодарского края примерно лет на 10. Видно, что и власть и бизнес делают определённые усилия для того, чтобы этот разрыв сократить. Но учитывая то, что в отличии от Краснодарского края в КМВ основными покупателями недвижимости становятся местные жители, а не приезжие, то прогнозировать появление ажиотажного спроса на недвижимость КМВ не приходится. Поэтому подъём экономики в Кавказских Минеральных Водах зависит, прежде всего, от той позиции, которую займёт власть в привлечении отдыхающих на курорты региона .

источник