Меню Рубрики

Как сделать анализ рынка земельных участков

Стерник Г.М., гл. специалист по анализу рынка недвижимости РГР

МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

  • информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
  • информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
  • информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ВЗАИМОСВЯЗЬ НАПРАВЛЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.2. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие — выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

  • Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
  • Оперативная оценка средних по типу цен
  • Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
  • Исследование влияния местоположения на среднюю цену
  • Анализ состояния рынка
  • Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
  • Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

  • Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
  • Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
  • Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
  • Анализ законодательной и нормативной базы
  • Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
  • Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
  • Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
  • Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
  • Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

  • Анализ характера развития и состояния экономики региона
  • Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
  • Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
  • Анализ ценовой ситуации
  • Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
  • Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
  • Прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

  • Описание продвигаемого объекта (услуги)
  • Описание границ локации (микро района)
  • Изучение предложения объектов-аналогов
  • Изучение экономического прогноза для микрорайона
  • Изучение субъектов рынка (конкурентов)
  • Изучение платежеспособного спроса
  • Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

  • Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
  • Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
  • Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
  • Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
  • Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
  • Оценка текущей стоимости объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

  • Анализ цен на объекты-аналоги
  • Прогнозирование цен на объекты инвестиций
  • Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
  • Оценка и прогнозирование затрат на проект
  • Расчет потока доходов
  • Расчет налогов и отчислений
  • Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи — оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

  • ценовая ситуация на рынке;
  • конъюнктура спроса и предложения;
  • активность рынка, объем операций на рынке;
  • ликвидность объектов;
  • доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
  • состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
  • состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

  • ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
  • конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
  • активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
  • ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

  1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
  2. Относительные (безразмерные):
    а) доли от целого — проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
    б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
  • темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
  • накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
  • индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

  • анализ и оценка текущего состояния показателей;
  • исследование динамики показателей;
  • совместное исследование динамики различных показателей;
  • исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
  • прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема — обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КинАС РГР).

  • оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
  • упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
  • упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

  • категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
  • категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам, размерам объектов и зонам (районам) города, региона (базовые данные);
  • категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов, размеров объектов и территории города, региона (обобщенные данные);
  • категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

  • для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
  • для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
  • для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
  • для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Читайте также:  Как делать анализ на английском

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

5. ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ И СТРУКТУРА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:

1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных — хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования — сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.

Структура системы представлена на схеме. По вертикали она расчленена на 5 блоков, соответствующих уровню объектов исследования и отличающихся содержанием задач, объемом и характером входных и выходных данных:

Блок №0 “База данных”
Блок №1 “Агентство”
Блок №2 “Город”
Блок №3 “ Регион”
Блок №4 “Россия”.

Ниже описывается состав и назначение одноуровневых модулей, а также перечень входной и выходной информации реализованного АРМ “Аналитик”, состоящего из пяти модулей различного уровня.

Блок №0 представляет собой извлечение из баз данных (листингов) агентств и их объединений – базы предложения объектов различных видов и подвидов, базы спросовых заявок, базы реализованных заявок (продаж). При подготовке базы данных для анализа производится отбор информации из листингов, ее проверка и группирование по специальным методикам. Эта информация используется в качестве исходной (первичные данные) в блоке №1 и при необходимости – в блоке №2.

Блок №1 предназначен для решения задач анализа внутрифирменной информации и включает следующие одноуровневые модули:
модуль 1.1 — управление фирмой (“Менеджер”);
модуль 1.2 — работа с клиентом (“Брокер”);
модуль 1.3 — анализ ценовой ситуации и конъюнктуры собственного сегмента рынка (“Аналитик-агентство”);
модуль 1.4 — оценка стоимости объекта недвижимости (“Оценщик”);
модуль 1.5 — оценка эффективности инвестиционного проекта (“Финансовый аналитик”).

Источником исходных данных для блока №1 являются:

  • собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости (блок №0);
  • аналогичные описания объектов, поступающие из других информационных источников;
  • электронная карта города (желательно);
  • результаты расчетов из блоков №2-4 (типизация объектов по качеству, размерам и местоположению, прогноз цен, оценка поправок).

Выходными данными модуля “Аналитик-агентство” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным внутрифирменной информации. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №2 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-агентство” и АРМ “Аналитик-город” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Блок №2 предназначен для решения задач анализа информации о рынке города в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 2.1 — анализ ценовой ситуации и состояния городского рынка недвижимости (“Аналитик-город”);
модуль 2.2 — прогнозирование тенденций изменения цен и развития рынка в городе (“Прогнозист”);
модуль 2.4 — исследование влияния параметров и местоположения объекта на его стоимость (“Оценщик-исследователь”);
модуль 2.5 — анализ эффективности крупных инвестиционных проектов, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №2 являются:

  • первичные данные из баз данных (листингов) нескольких фирм города, либо
  • результаты расчетов различных фирм из модуля 1.3, содержащие базовые данные об уровне цен на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
  • данные о фонде объектов недвижимости города, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
  • данные об объеме сделок из органов регистрации;
  • данные о городе, регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
  • данные о населении (доходы, миграция);
  • макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
  • электронная карта города;
  • некоторые результаты исследований из блоков №3-4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-город” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости города (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным нескольких фирм. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №3 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-город” и АРМ “Аналитик-регион” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-город” решается задача типизации объектов по качеству, размерам и местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости города и с учетом целесообразных вариантов его районирования), и эта информация передается как в блок №3, так и в блок №1.

Блок №3 предназначен для решения задач анализа информации о рынке региона (республика, край, область) в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 3.1 — анализ состояния и прогноз развития регионального рынка недвижимости (“Аналитик-регион”);
модуль 3.2 — исследование влияния параметров и местоположения городов региона на стоимость объектов недвижимости (“Оценщик-исследователь”);
модуль 3.3 — анализ эффективности крупных инвестиционных проектов регионального значения, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №3 являются:

  • результаты расчетов различных фирм или городских ассоциаций из модуля 2.3, содержащие базовые данные об уровне цен в городах региона на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
  • данные о фонде объектов недвижимости городов, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
  • данные об объеме сделок из органов регистрации;
  • данные о регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
  • данные о населении (доходы, миграция);
  • макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
  • электронная карта региона;
  • некоторые результаты исследований из блока №4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-регион” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости городов региона и региона в целом, перечисленные выше. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №4 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-регион” и АРМ “Аналитик-Россия” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-регион” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости региона и с учетом целесообразных вариантов его зонирования), и эта информация передается как в блок №4, так и в блоки №2 и №1.

Блок №4 предназначен для решения задач сравнительного анализа региональных рынков и прогнозирования тенденций развития общефедерального рынка недвижимости России. Он включает следующие модули:
модуль 4.1 — анализ состояния и прогноз тенденций развития рынка и ценовой ситуации (“Аналитик-Россия”);
модуль 4.2 — анализ доступности жилья для населения (“Социолог”);
модуль 4.3 — исследование влияния географических, экологических, экономических, политических особенностей регионов на рыночные цены и развитие (“Исследователь”);
модуль 4.5 — разработка и актуализация математических моделей прогнозирования развития рынка для регионов (“Моделист”).

Источником исходных данных для блока №4 являются:

  • результаты расчетов из блоков №2-3;
  • данные об обследуемом городе (регионе);
  • макроэкономические данные;
  • электронная карта России и регионов.

Выходными данными модуля №4 являются базовые показатели состояния рынка недвижимости регионов и России в целом. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов).

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-Россия” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом многообразия фонда объектов недвижимости регионов и с учетом административного и экономического районирования территории России), и эта информация передается в модули №3, №2 и №1.

источник

Для исследования уровня цен на земельные участки коммерческого назначения города Москвы специалистами Агентства оценки «Аргумент» были проанализированы предложения о продаже недвижимости на декабрь 2017 года на открытом конкурентном рынке города Москвы (интернет-сайты бесплатных объявлений: Zdanie.info, Циан, Ай Кью Эстейт).

В результате выявлено, что наибольшее число предложений о продаже земельных участков в г. Москвы приходится на земельные участки под промышленную застройку – 31%, далее следуют земельные участки под жилую застройку – 26% от общей доли предложений. Наименьшее количество предложений приходится на земельные участки под строительство гостиниц, их доля составляет всего 4%.

Диаграмма №1. Структура предложения о продаже земельных участков г. Москвы

В результате проведенного анализа предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения, установлено, что самые дорогие участки в настоящее время предлагаются на продажу из расчета 396 537 руб. за кв. м (ЦАО). Самые дешевые предложения по продаже земельных участков коммерческого назначения предлагаются на продажу из расчета 1 402 руб. за кв. м, такие предложения приходятся на Троицкий административный округ.

Далее представлены значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения в зависимости от округа г. Москвы.

Таблица 1. Значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по районам г. Москвы

Диаграмма №2. Значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по районам г. Москвы

Стоимость 1 кв. м земельных участков коммерческого назначения по городу Москве находится в диапазоне от 1 402 до 396 537 руб.
Среднее значение цены 1 кв. м земельных участков коммерческого назначения составляет 90 882 руб.

Таблица 2. Обобщающие показатели значения цен предложений земельных участков коммерческого назначения по г. Москве, руб./сот.

Диаграмма №3. Показатели цены 1 сотки земельных участков в г. Москве

Такие показатели цен в основном связаны с ограниченным количеством предложений по продаже коммерческих земель во многих округах г. Москвы. Далее представлены показатели предложений по продаже коммерческих земельных участков по округам г. Москвы.

Диаграмма №4. Доля предложений о продаже земельных участков по районам г. Москвы.

Причем больше всего выставляется на продажу в настоящее время земельных участков, площадью от 1 000 до 5 000 кв. м и более 10 000 кв. м. Количество предложений по данному параметру составило 31%.
Остальное количество предложений о продаже земельных участков в зависимости от площади сформировалось следующим образом:

  • до 1 000 кв. м – 20 %;
  • от 1 000 до 5 000 кв. м сот. – 31%;
  • от 5 000 до 10 000 кв. м – 17%;
  • более 10 000 кв. м – 31%.

Диаграмма №5. Доля предложений о продаже земельных участков в зависимости от площади

Согласно данным Росреестра в результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, поступившим в суды в период с 01.01.2017 по 30.11.2017, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения, по состоянию на 30.11.2017 приблизительно на 53 %:

  • суммарная величина кадастровой стоимости до оспаривания составляла около 1 171 млрд. руб.;
  • после оспаривания – около 541 млрд. руб.

Москва: 101000, ул. Мясницкая, 24/7, стр. 3
E-mail: info@biznes-faktor.ru
Время работы: понедельник-пятница: 9.00-18.00 (перерыв с 13.00 до 14.00), суббота и воскресенье — выходные

Краснодар: 353000, ул. Орджоникидзе, 41
Тел./факс: 8 (861) 262-50-43
E-mail: info@biznes-faktor.ru
Время работы: понедельник-четверг: 9.00-18.00 (перерыв с 13.00 до 13.45), пятница: 9.00-17.00 (перерыв с 13.00 до 14.00), суббота и воскресенье — выходные

Передавая через форму на сайте свои фамилию, имя, отчество, контактный телефон и электронный адрес, лицо тем самым дает согласие АО «Бизнес-Фактор» на обработку своих персональных данных в соответствии с нормами Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных».

Также обращаясь через форму связи на сайте АО «Бизнес-Фактор», субъект персональных данных дает свое согласие на обработку иных персональных данных (например, о наличии статуса члена органа управления и контроля, исполнительного органа и/или участника хозяйственного общества; аффилированного лица члена органа управления и контроля, исполнительного органа и/или участника хозяйственного общества;

бенефициарного владельца хозяйственного общества или участника хозяйственного общества;

о родственных связях с членами органов управления и контроля, исполнительных органов и/или участниками хозяйственного общества;

о почтовом адресе, о правах на имущество и иных), если только это необходимо для дачи консультации по конкретному вопросу, заданному субъектом персональных данных, если эти данные запрошены сотрудником АО «Бизнес-Фактор» и сообщены субъектом персональных данных по телефону, электронной почте или иным способом.

Обработка персональных данных производится в целях оказания консультационных юридических услуг и рассылки материалов информационного, справочного и рекламного характера, на что субъект персональных данных также дает согласие, обращаясь через форму обратной связи на сайте АО «Бизнес-Фактор». Под обработкой персональных данных в настоящем уведомлении понимается сбор, запись, систематизация накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, передача (в том числе передача третьим лицам), обезличивание, блокирование и удаление персональных данных, включая действия, производимые путем автоматизации.

АО «Бизнес-Фактор» обязуется обращаться с полученными персональными данными в соответствии с Федеральным законом от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных».

Читайте также:  Какие анализы сдавать для уролога

Лицо, предоставившее свои персональные данные, в любой момент имеет право письменно отозвать согласие на их обработку любым удобным для себя способом и/или отказаться от получения материалов информационного, справочного и рекламного характера.

Лицо, сообщающее персональные данные, несет ответственность за их принадлежность себе и, как следствие, за достоверность настоящего согласия.

источник

Анализ рынка земельных участков Московской области на конец первого полугодия 2017 года

Данный обзор был подготовлен на основании информации, опубликованной в открытом доступе на сайтах: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru и др.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

В соответствии с действующим законодательством, из всех перечисленных выше видов категорий, возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения, земель промышленного назначения. Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития городов, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.

Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков Московской области.

Анализ рынка земельных участков Московской области говорит о том, что дефицит предложений по продаже земельных участков отсутствует и в свободном доступе имеется множество земельных участков различных категорий выставленных на продажу.

Как видно из диаграммы, представленной на Рисунке 1, большинство земельных участков, предлагаемых к реализации, составляют земельные участки под ИЖС – 71% от общего количества предложений по продаже земельных участков, на втором месте земельные участки сельскохозяйственного назначения – 26%, далее следуют земельные участки промышленного назначения – 3%.

Рисунок 1. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков Московской области по категориям

Если говорить о количестве предложений по продаже земельных участков на рынке Московской области в зависимости от направления, то, как видно из диаграммы, представленной ниже на Рисунке 2, лидирует Рижское направление, на втором месте Белорусское, далее следуют Курское, Казанское и Ленинградское. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области, выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Распределение совокупного предложения по реализации земельных участков по направлениям Московской области

С начала 2015 года и по настоящее время эксперты наблюдают тенденцию – отсутствие спекулятивного спроса. Земельный участок как актив на балансе сегодня достаточно затратный объект. Законодательные инициативы обязывают осваивать земельные участки в собственности по назначению. При этом произошло значительное повышение налоговых отчислений.

Заметно востребованной стала услуга «ленд-девелопмента», задачей которой является маркетинговая, техническая и юридическая проработка земельного участка к началу строительного процесса. В условиях кризиса, сниженного уровня платежеспособного спроса и отсутствия спекулятивного характера сделок на рынке земли, ленд-девелопмент становится обязательной составляющей для продажи участка.

Сегодня, подготовленный к строительству участок может стоить в два-три раза больше, чем неподготовленный участок в той же локации. Учитывая одинаковую стоимость подготовки, наибольшее количество таких участков расположено вблизи МКАД.

В таблице ниже, на основании проведенного анализа стоимости земельных участков, в зависимости от направления и категории, выведены средневзвешенные стоимости за 1 сотку земли в рублях, в зависимости от удаления от МКАД.

Таблица 1. Средневзвешенная стоимость 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Как видно из Таблицы 1 самыми дорогими направлениями по продаже земельных участков на удалении до 15 км от МКАД, независимо от категории участка, являются Белорусское, Рижское и Киевское. На удалении от 15 км до 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Курское, Рижское, Белорусское; для участков ИЖС – Белорусское, Рижское, Киевское; для участков промышленного назначения – Белорусское, Рижское, Киевское.

На удалении от 50 км от МКАД самыми дорогими направлениями для участков сельскохозяйственного назначения являются Рижское, Горьковское, Белорусское; для участков ИЖС – Белорусское, Киевское, Рижское; для участков промышленного назначения – Киевское, Белорусское, Горьковское.

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

  1. Местоположение участка;
  2. Площадь участка;
  3. Наличие/отсутствие коммуникаций;
  4. Рельеф участка;
  5. Качество подъездных путей;
  6. Форма участка;
  7. Вид права (собственность/аренда);
  8. Категория земель;
  9. Вид разрешенного использования;
  10. Наличие водоема, лесного массива поблизости (преимущественно для земельных участков под ИЖС).

Поэтому диапазоны стоимости 1 сотки земли могут значительно колебаться и разниться. По данным произведенного анализа в Таблице 2, которая представлена ниже, указаны диапазоны стоимости 1 сотки земли по направлениям в зависимости от категории участка, а так же удаленности от МКАД.

Таблица 2. Диапазоны стоимости 1 сотки земли по категориям земельных участков в зависимости от направления Московской области и удаленности от МКАД

Из таблицы, приведенной выше, можно сделать следующий вывод:

максимальная стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли сельскохозяйственного назначения зафиксирована на Савеловском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 1 100 рублей за сотку;

максимальная стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Рижском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 17 896 920 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли под ИЖС зафиксирована на Ярославском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 450 рублей за сотку;

максимальная стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Белорусском направлении, на удалении до 15 км от МКАД и составляет 4 095 000 рублей за 1 сотку, минимальная же стоимость 1 сотки земли промышленного назначения зафиксирована на Курском направлении, на удалении более 50 км от МКАД и составляет 2 400 рублей за сотку.

Автор: Аналитическая группа экспертов «Maxyline».

источник

Принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика. Принципы и цели формирования портфеля недвижимости. Способ валового рентного мультипликатора.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Анализ рынка земельных участков

Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время значительно возрастет количество площадей, у которых поменяется собственник или арендатор. Одной из причин этого называют неспособность многих аграрных холдингов в должной мере осваивать ранее взятые под контроль участки. Анализ земельного рынка показывает, что передел в первую очередь должен коснуться межрегиональных и федеральных компаний.

В числе наиболее активных покупателей, скорее всего, окажутся крупные холдинги, обладающие достаточным резервом свободных средств. Также вполне вероятен приход организаций, занимающихся переработкой и желающих решить вопрос обеспечения себя сырьем. Многие компании, желающие продать землю, не могут сделать этого ввиду взятых кредитных обязательств. Если банки будут готовы давать серьезные дисконты на ссуды аграриев, то процесс купли-продажи значительно ускорится.

На основании анализа рынка земельных участков можно также отметить, что именно проблемы с кредитованием реального сектора являются одной из основных причин ускорения процесса передела. За последние несколько лет процентная ставка выросла до 14%, что естественно никоим образом не способствует развитию интереса к отрасли со стороны малых и средних организаций.

2014 год уже ознаменовался несколькими достаточно громкими сделками. В частности, немалую активность проявил кубанский «Агрокомплекс» (фирма, которую многие связывают с семьей Александра Ткачева, губернатора Краснодарского края) сумевший получить разрешение ФАС на приобретение сразу двух крупных хозяйств, расположенных в этом же регионе.

Эксперты, занимающиеся анализом земельного рынка, считают, что в ближайшее время серьезное повышение цен ему вряд — ли грозит. Главной причиной подобной убежденности является тот факт, что подавляющее большинство отечественных частных земель находятся в общей собственности пайщиков. Это снижает как текущую стоимость участков, так и рост капитализации.

Еще один момент, тормозящий цены, это отсутствие перспектив реальной прибыли. Сегодня российское сельское хозяйство держится в основном нагосударственных субсидиях. Естественно, что в такой ситуации инвесторы не видят особого смысла вкладываться. Если нет никаких предпосылок для увеличения спроса на землю, следовательно, нет и оснований для повышения ее стоимости. В общем, в перспективе потенциал роста цен достаточно большой, но не в 2014-м.

Анализ земельного рынка отчетливо показывает, что этой отрасли требуются масштабные преобразования. Прежде всего, необходима выверенная и последовательная концепция развития, принятая на государственном уровне. Жизненно важно усовершенствовать системы законодательства и управления; пересмотреть принципы взимания арендной платы и налогообложения недвижимости; завершить, наконец, разграничение земель, находящихся в государственной собственности.

Хватит даже элементарного анализа земельного рынка, чтобы увидеть провал большинства проводимых ранее в аграрном секторе преобразований. Во-первых, не была решена главная задача — увеличить продуктивность земель и их безопасность. Экономический потенциал загородной недвижимости, как источника привлечения инвестиций, практически не задействован.

Кроме того, отсутствует эффективная система ипотечного кредитования под залог участка. Землеустроительные работы если и ведутся, то явно не в достаточном объеме. Доступ юридических и физических лиц к информации об объектах недвижимости ограничен. Пока этими и другими животрепещущими проблемами не займутся серьезно, говорить о реальном улучшении ситуации на рынке земли не приходится.

Различают следующие субъекты рынка недвижимости. Это, прежде всего покупатели (юридические и физические лица), инвесторы-покупатели (юридические и физические лица).

Во-вторых, продавцы недвижимости — собственники недвижимости, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью, конкурсные управляющие.

Продавцами и покупателями могут быть предприятия всех форм собственности, домохозяйства, банки.

Среди продавцов недвижимости особое место занимают строительные организации. Они строят новое жилье, нежилые объекты и могут продавать объекты недвижимости либо сами, либо привлекать посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Самый простой путь, когда фирма сама реализует покупателю недвижимость. Если строительная фирма привлекает посредническое агентство для реализации, то покупателю приходится покупать недвижимость по цене, увеличенной на стоимость услуг агентства, т. е. примерно на 8% и выше.

Сегодня ситуация на рынке изменилась. Агентства по недвижимости продают недвижимость, а их услуги оплачивает не покупатель, а строительная фирма. Как утверждают специалисты, строительные фирмы получают ряд выгод: быстрее идет реализация недвижимости, тем самым ускоряется оборот денежных средств, появляется возможность быстро начать новое строительство. Агентство помогает застройщику определить оптимальную продажную цену. Например, профессиональная консультация может повысить цену реализуемой недвижимости на 5-10%, чем это предполагалось первоначально.

Участниками рынка недвижимости являются профессиональные посредники, обеспечивающие реализацию объектов недвижимости — агенты по недвижимости, брокеры, риэлтеры, оценщики, юридические фирмы, биржи недвижимости, страховые компании, ипотечные кредиторы, дилеры, уполномоченные лица, девелоперы, менеджеры по управлению недвижимостью, средства массовой информации.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех участников можно условно объединить в три группы:

а) продавцы — собственники недвижимых объектов (граждане, предприятия, фонды государственного имущества, иностранные лица);

б) покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или привлеченные средства в форме капитала и обеспечивающие их целевое использование;

в) обслуживающие — инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами.

Рассмотрим деятельность некоторых из них. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с недвижимостью: купля-продажа, сдача в аренду, залоговые операции.

Брокеры-агенты, или посредники, представляющие в сделке интересы продавца или покупателя недвижимости.

Риелторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

В перечень видов риелторской деятельности были включены следующие операции: продажа жилых и нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе;

деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены жилых и нежилых помещений (в том числе и посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей домов, подлежащих реконструкции;

деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц; заключение договоров купли-продажи жилых помещении с пожизненным содержанием;

деятельность (в том числе посредническая) по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в собственности юридических и физических лиц.

Риелторами могут быть физические и коммерческие юридические лица в форме хозяйственных товариществ, производственных кооперативов и государственных предприятий.

Гражданин имеет право заниматься риелторской деятельностью в случае, если он:

дееспособен, т.е. достиг 18-летнего возраста или признан органом опеки и попечительства полностью дееспособным в 16 лет; зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Коммерческие организации могут заниматься любым видами деятельности, не запрещенными законом, даже если некоторые из них не указаны в учредительных документа

Для совершения сделок на рынке недвижимости теперь он не должны получать лицензию. Это требование распространяется на должностных лиц органов исполнительной власти, участвующих в продаже недвижимости, и на лиц организующих ее продажу в соответствии с решениями органов местного самоуправления и судов. До 2002 г. для получения лицензии юридическое лицо должно было представить сведения о наличии у специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность, знаний и опыта работы этой области в соответствии с методическими рекомендациями Министерства государственного имущества. Вместе с пакетом документов, удостоверяющих правовой статус лицензиата, необходима была еще гарантия банка или страховой компании о возмещении возможного ущерба, нанесенного фирмой клиенту на рынке жилых помещений.

Некоммерческие организации имеют право также осуществлять предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости при условии, что она служит ее уставным целям, а получаемая прибыль не распределяется между участниками организации.

В становлении цивилизованного рынка недвижимости важное место занимают некоммерческие профессиональные объединения — Российская гильдия риелторов, Российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлторов, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие более полутора тысяч агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридические консультации во всех регионах страны.

Никакая сделка на рынке недвижимости не может быть осуществлена без предварительной оценки стоимости недвижимости. Процедура оценки предшествует принятию решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости. В странах с рыночной экономикой существует государственная служба оценки недвижимости, с помощью которой определяется рыночная цена недвижимости.

В России учетом и определением стоимости недвижимости занимались бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка БТИ не соответствует рыночным ценам, так как не учитывает уровень инфляции.

Потребность в профессиональной оценке необходима при залоге недвижимости, для получения кредита, при инвестировании, страховании и самое главное — при продаже недвижимости.

Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет. Оценки при кредитовании под залог недвижимости, страховании, переоценке основных фондов, разделе имущества, внесении его в уставный фонд становятся основными в деятельности оценщиков. Многие крупные финансовые и инвестиционные структуры, банки без независимой оценки вообще не работают.

В условиях господства рыночных отношений в области недвижимости возникает и возрастает роль профессионального предпринимателя-застройщика, которого называют девелопером.

Читайте также:  Виды экономического анализа какой прогноз

Девелопер — это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле.

Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы окупились инвестированные в объект недвижимости ресурсы, и была получена достаточная прибыль от реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой; передача созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного.

Самая консервативная структура, действующая на рынке недвижимости — банки.

Чтобы заработать на рынке недвижимости, банки используют многие пути: вложение денег в те или иные девелоперские проекты, кредитование под залог недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование покупки жилья.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости (ННЭИ) формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли.

Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений с значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимости собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости.

При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: — на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;

— на втором — наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

В практической оценочной деятельности могут возникнуть следующие инвестиционные ситуации: необходимо приобрести свободный земельный участок;

— пользователь ищет определенный вид земли;

— инвестор осуществляет поиск оптимального сочетания земли и пользователя;

— предприниматель стремится найти участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости, чтобы затем его продать.

Решение двух первых из перечисленных выше ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Однако решение двух последних инвестиционных ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. В этом случае необходимо изучить различные варианты освоения и застройки земли, чтобы выбрать тот, который обеспечит наибольшую остаточную текущую стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка для данного анализа формулируется как «использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли».

Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения. Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. Если инвестор предполагает построить кафе, то земельный участок должен находиться на оживленных улицах; но если склад — необходимо, чтобы вблизи находились железнодорожные подъезды и автомагистрали, и т. д.

При анализе выбранного варианта использования участка необходимо учесть различные неудобства и/или негативные факторы и отметить их на карте. Информацию о земельном участке можно получить в городских и районных земельных комитетах и комиссиях, в проектных институтах, а также в бюро технической инвентаризации и оценочных фирмах.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка позволяет определить, насколько тот или иной вариант использования участка соответствует характеру спроса и предложения на данном рынке.

— инфраструктура самого земельного участка и прилегающих к нему районов (степень развития дорожной сети, интенсивность транспортных и пешеходных потоков, наличие железнодорожных подъездных путей, удаленность от торговых центров и пр.);

— демографическая ситуация в районе, где расположен участок (возрастной состав населения, его платежеспособность);

— возможные конкуренты или конкурирующие объекты и т. д. Иными словами, оценивается соотношение спроса и предложения той продукции, которую планируется выпускать на рассматриваемом» участке, и делается окончательный вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные возможности (ресурсы).

При этом определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка, растительность, измеряется топография, глубина залегания воды, проводится анализ проб грунта. Эти данные необходимы для того, чтобы решить, здание (строение) какой этажности и каких размеров и формы можно построить на данном земельном участке.

Технологическая обоснованность застройки земельного участка заключается в определении возможности осуществить планируемый вариант строительства в заданные сроки при соответствующих графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ. При этом ограничительными условиями выполнения планируемых строительно-монтажных работ являются наличие квалифицированных рабочих кадров и управляющих, обеспеченность строительными материалами и оборудованием, нормативы техники безопасности и пр.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — один из основных факторов реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

В процессе финансового обоснования решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконта, удовлетворяющие требованиям инвестора. Особое внимание уделяется времени поступления и оттока денежных средств, выручке от реализации продукции, затратам на эксплуатацию оборудования, платежам по обслуживанию долга, выручке от продажи объекта и рефинансированию денежных средств.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных проектов освоения земельного участка и выборе из них оптимального варианта исходя из величины остаточной стоимости земли.

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков, их содержание и характеристика

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация:

1) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;

физические характеристики участка;

данные о взаимосвязи участка с окружением;

4) экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков:

Метод соотнесения (переноса).

Капитализация земельной ренты.

Техника остатка для земли.

Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев).

Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом:

1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах;

2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подземных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для подготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и ‘другие.

За единицу сравнения принимаются:

1) цена за 1 га для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства;

2) цена за 1 м2 В деловых центрах городов, для офисов, магазинов и т. д.:

3) цена за 1 фронтальный метр для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости;

4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др.

5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться:

— цена за 1 м2 общей или чистой площади;

— цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.;

— цена за единицу, приносящую доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

В целом рыночная цена земли может определяться

Цр = Ц» х К, Х К2 Х Кз х . х Кт

где Цр — рыночная цена; Ц» — нормативная цена земли; К, . KII, — коэффициенты, при меняемые для корректировки нормативной цены.

Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношения можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района. Например, по мнению специалистов США, доля земли в оценочной стоимости недвижимости составляет 30-40%. Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле:

где VL _ оценка стоимости земельного участка; NOI — чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости; VB — стоимость улучшений; RL _ коэффициент капитализации земли; RB — коэффициент капитализации улучшений.

Под улучшением здесь понимается все, что неразрывно связано с землей: здания, строения, сооружения, зеленые насаждения и прочее. .

При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим ре капитализации (возврата капитала). Следовательно, доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли RL равен норме отдачи на капитал V.

Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу:

1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

2.Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

3.Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

4.Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

Определение ставки дисконта.

Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток). В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

Еще один способ определения рыночной стоимости земли метод капитализациидохода.

Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход В будущем. Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

где Sz — рыночная стоимость земли; Dz — чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство; R — коэффициент капитализации земельных доходов. R должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям. Для земель сельскохозяйственного назначения может применяться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий — норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков — от их деятельности.

В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

Общие принципы и цели формирования портфеля недвижимости

Оценка земельного участка при недостаточном количестве продаж. Метод рентного мультипликатора. Метод переноса. Метод распределения.

Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Оценка стоимости земельных участков производится на основе соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

1. Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка.

2. Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из недавних рыночных сделок.

3. Найти стоимость оцениваемого участка путем перемножения рыночного рентного дохода от него на ВРМ (табл. 23).

Таблица 1. Расчет оценочной продажной цены земельного участка способом ВРМ

источник