Меню Рубрики

Как проводить анализ рынка жилья

Стерник Г.М., гл. специалист по анализу рынка недвижимости РГР

МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

  • информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
  • информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
  • информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ВЗАИМОСВЯЗЬ НАПРАВЛЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.2. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие — выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

  • Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
  • Оперативная оценка средних по типу цен
  • Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
  • Исследование влияния местоположения на среднюю цену
  • Анализ состояния рынка
  • Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
  • Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

  • Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
  • Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
  • Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
  • Анализ законодательной и нормативной базы
  • Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
  • Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
  • Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
  • Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
  • Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

  • Анализ характера развития и состояния экономики региона
  • Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
  • Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
  • Анализ ценовой ситуации
  • Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
  • Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
  • Прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

  • Описание продвигаемого объекта (услуги)
  • Описание границ локации (микро района)
  • Изучение предложения объектов-аналогов
  • Изучение экономического прогноза для микрорайона
  • Изучение субъектов рынка (конкурентов)
  • Изучение платежеспособного спроса
  • Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

  • Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
  • Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
  • Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
  • Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
  • Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
  • Оценка текущей стоимости объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

  • Анализ цен на объекты-аналоги
  • Прогнозирование цен на объекты инвестиций
  • Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
  • Оценка и прогнозирование затрат на проект
  • Расчет потока доходов
  • Расчет налогов и отчислений
  • Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи — оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

  • ценовая ситуация на рынке;
  • конъюнктура спроса и предложения;
  • активность рынка, объем операций на рынке;
  • ликвидность объектов;
  • доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
  • состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
  • состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

  • ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;
  • конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
  • активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;
  • ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

  1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
  2. Относительные (безразмерные):
    а) доли от целого — проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
    б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
  • темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
  • накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
  • индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

  • анализ и оценка текущего состояния показателей;
  • исследование динамики показателей;
  • совместное исследование динамики различных показателей;
  • исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
  • прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема — обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КинАС РГР).

  • оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
  • упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
  • упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

  • категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
  • категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам, размерам объектов и зонам (районам) города, региона (базовые данные);
  • категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов, размеров объектов и территории города, региона (обобщенные данные);
  • категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

  • для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
  • для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
  • для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
  • для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.
Читайте также:  Какие анализы сдать при кровотечение

Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

5. ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ И СТРУКТУРА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:

1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных — хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования — сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.

Структура системы представлена на схеме. По вертикали она расчленена на 5 блоков, соответствующих уровню объектов исследования и отличающихся содержанием задач, объемом и характером входных и выходных данных:

Блок №0 “База данных”
Блок №1 “Агентство”
Блок №2 “Город”
Блок №3 “ Регион”
Блок №4 “Россия”.

Ниже описывается состав и назначение одноуровневых модулей, а также перечень входной и выходной информации реализованного АРМ “Аналитик”, состоящего из пяти модулей различного уровня.

Блок №0 представляет собой извлечение из баз данных (листингов) агентств и их объединений – базы предложения объектов различных видов и подвидов, базы спросовых заявок, базы реализованных заявок (продаж). При подготовке базы данных для анализа производится отбор информации из листингов, ее проверка и группирование по специальным методикам. Эта информация используется в качестве исходной (первичные данные) в блоке №1 и при необходимости – в блоке №2.

Блок №1 предназначен для решения задач анализа внутрифирменной информации и включает следующие одноуровневые модули:
модуль 1.1 — управление фирмой (“Менеджер”);
модуль 1.2 — работа с клиентом (“Брокер”);
модуль 1.3 — анализ ценовой ситуации и конъюнктуры собственного сегмента рынка (“Аналитик-агентство”);
модуль 1.4 — оценка стоимости объекта недвижимости (“Оценщик”);
модуль 1.5 — оценка эффективности инвестиционного проекта (“Финансовый аналитик”).

Источником исходных данных для блока №1 являются:

  • собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости (блок №0);
  • аналогичные описания объектов, поступающие из других информационных источников;
  • электронная карта города (желательно);
  • результаты расчетов из блоков №2-4 (типизация объектов по качеству, размерам и местоположению, прогноз цен, оценка поправок).

Выходными данными модуля “Аналитик-агентство” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным внутрифирменной информации. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №2 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-агентство” и АРМ “Аналитик-город” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Блок №2 предназначен для решения задач анализа информации о рынке города в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 2.1 — анализ ценовой ситуации и состояния городского рынка недвижимости (“Аналитик-город”);
модуль 2.2 — прогнозирование тенденций изменения цен и развития рынка в городе (“Прогнозист”);
модуль 2.4 — исследование влияния параметров и местоположения объекта на его стоимость (“Оценщик-исследователь”);
модуль 2.5 — анализ эффективности крупных инвестиционных проектов, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №2 являются:

  • первичные данные из баз данных (листингов) нескольких фирм города, либо
  • результаты расчетов различных фирм из модуля 1.3, содержащие базовые данные об уровне цен на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
  • данные о фонде объектов недвижимости города, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
  • данные об объеме сделок из органов регистрации;
  • данные о городе, регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
  • данные о населении (доходы, миграция);
  • макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
  • электронная карта города;
  • некоторые результаты исследований из блоков №3-4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-город” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости города (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным нескольких фирм. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №3 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-город” и АРМ “Аналитик-регион” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-город” решается задача типизации объектов по качеству, размерам и местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости города и с учетом целесообразных вариантов его районирования), и эта информация передается как в блок №3, так и в блок №1.

Блок №3 предназначен для решения задач анализа информации о рынке региона (республика, край, область) в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 3.1 — анализ состояния и прогноз развития регионального рынка недвижимости (“Аналитик-регион”);
модуль 3.2 — исследование влияния параметров и местоположения городов региона на стоимость объектов недвижимости (“Оценщик-исследователь”);
модуль 3.3 — анализ эффективности крупных инвестиционных проектов регионального значения, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №3 являются:

  • результаты расчетов различных фирм или городских ассоциаций из модуля 2.3, содержащие базовые данные об уровне цен в городах региона на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
  • данные о фонде объектов недвижимости городов, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
  • данные об объеме сделок из органов регистрации;
  • данные о регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
  • данные о населении (доходы, миграция);
  • макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
  • электронная карта региона;
  • некоторые результаты исследований из блока №4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-регион” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости городов региона и региона в целом, перечисленные выше. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №4 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-регион” и АРМ “Аналитик-Россия” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-регион” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости региона и с учетом целесообразных вариантов его зонирования), и эта информация передается как в блок №4, так и в блоки №2 и №1.

Блок №4 предназначен для решения задач сравнительного анализа региональных рынков и прогнозирования тенденций развития общефедерального рынка недвижимости России. Он включает следующие модули:
модуль 4.1 — анализ состояния и прогноз тенденций развития рынка и ценовой ситуации (“Аналитик-Россия”);
модуль 4.2 — анализ доступности жилья для населения (“Социолог”);
модуль 4.3 — исследование влияния географических, экологических, экономических, политических особенностей регионов на рыночные цены и развитие (“Исследователь”);
модуль 4.5 — разработка и актуализация математических моделей прогнозирования развития рынка для регионов (“Моделист”).

Источником исходных данных для блока №4 являются:

  • результаты расчетов из блоков №2-3;
  • данные об обследуемом городе (регионе);
  • макроэкономические данные;
  • электронная карта России и регионов.

Выходными данными модуля №4 являются базовые показатели состояния рынка недвижимости регионов и России в целом. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов).

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-Россия” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом многообразия фонда объектов недвижимости регионов и с учетом административного и экономического районирования территории России), и эта информация передается в модули №3, №2 и №1.

источник

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Читайте также:  Какие анализы нужно принести гастроэнтерологу

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Да какие ж вы математики, если запаролиться нормально не можете. 8494 — | 7371 — или читать все.

195.133.146.119 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

источник

Рынок недвижимости, наиболее обсуждаемая тема в настоящее время. Существует ряд наиболее актуальных вопросов, на которые я постараюсь ответить в своей работе: Что произошло с жилищными застройками во время кризиса? В каких регионах девелоперы уже работают себе в убыток? Что делать с 60 млн. кв. незавершённых новостроек? И почему жильё на первичном рынке не может стоить 30 000 руб. за квадрат?

Переход страны к рыночным отношениям создал рынок недвижимости. Под рынком недвижимости следует понимать определённую систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю и непосредственно через институт посредничества – риэлтер, девелопер.

Недвижимое имущество – любое имущество, состоящее из земли, а так же зданий и сооружений на ней. В своей работе я хочу рассмотреть – первичный и вторичный рынок жилья, ввод жилых домов в эксплуатацию. Также динамику цен, и факторы от которых зависит конечная стоимость готовых объектов.

Одной из тенденций формирования российского рынка недвижимости является строительство нового жилья – это первичный рынок.

Рынок — это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости — это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность — это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Основным типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в России можно считать начало 90-х годов (см. Закон РСФСР «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации (см. Указы Президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

Деление рынка недвижимости происходит по 4 основным составляющим: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно посмотреть на рисунке: структурные составляющие рынка недвижимости.

Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. Каждый из сегментов рынка включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.

Процессы, происходящие на обоих рынках – первичном и вторичном, — взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности. Принятые решения о преобретении недвижимости неизбежно должно учитывать следующие факторы, определяющие особенности её экономического оборота:

Читайте также:  Какие анализы сдавать для уролога

· динамику извлекаемых из её использования денежных потоков;

· количество и качество приобретаемых в результате трансакций прав, связанных с объектами недвижимости, а также оценку возможных комбинаций этих прав;

· величину трансакционных издержек, связанных с оформлением сделки;

· инвестиционную привлекательность объекта сделки;

· степень ликвидности приобретаемой недвижимости (наличие альтернативных вариантов использования объекта недвижимости и степень лёгкости извлечения дополнительного дохода);

· необходимость непосредственного управления объектом недвижимости и процедур контроля;

· возможные риски экономической и неэкономической природы.

В настоящее время категория «недвижимость» шире раскрыта с позиции правового подхода, нежели экономического. Так, деление вещей на движимые и недвижимые восходит к своим истокам и римскому праву. В основе такова деления лежали природные свойства вещей.

Первое упоминание о недвижимости в России относятся к началу 18 века. Сам термин «недвижимое имущество» законодательно был введён указом Петра 1 в 1714 году для решения вопросов, связанных с регламентацией единонаследия. Этот указ свидетельствовал о том, что государство начало реализовывать свои права, прежде всего, в отношении определения форм распоряжения имуществом.

Переход страны к рыночным отношениям создал и рынок недвижимости.

Под рынком недвижимости принято понимать определенную систему экономических отношений, в которой осуществляется передача прав собственности от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества (риэлтер, девелопер и др.).

Сам факт появления рынка недвижимости и риэлтерских услуг в России доказывает необходимость и своевременность его возникновения в период перехода к рыночной экономике. Первые шаги рынок недвижимости и риэлтерских услуг сделал в период с 1987 по 1991 год.

В последнее время в России появилось множество фирм, именующихся риэлтерскими. В русском языке такого выражения раньше не было, оно пришло к нам из английского языка. Слово «риэлтер» образовано от английского слова «realy», которое переводится как «недвижимое имущество».

С учетом отечественного опыта развития риэлтерских услуг можно считать, что рынок недвижимости — это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационное обеспечение операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Соответственно рынок недвижимости, а, следовательно, и риэлтерских услуг — это подсистема общего рынка, связанная с оборотом прав на объекты недвижимости.

Рынок недвижимости, также как основной элемент этого рынка — риэлтерские услуги, представляет собой абстракцию фактического потока сделок с недвижимостью с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся сделок. Подразумевается что на рынке недвижимости:

· покупатели и продавцы ведут себя рациональным образом, но не обладают абсолютным знанием. Это означает, что все участники рынка собирают информацию об условиях сделки перед тем как принимать решение;

· покупатели и продавцы действуют независимо друг от друга, т. е. они действуют без сговора или мошенничества. В противном случае некоторые цены сделок могут быть сильно искажены.

Перечень объектов, которые относятся к недвижимому имуществу согласно Гражданскому кодексу РФ представлен на схеме:

Объекты недвижимости

Условно однородные: — земельные участки; — участи недр; — обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: леса, многолетние насаждения, здания, сооружения; — недвижимые объекты по закону, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; — иное имущество, по закону отнесённое к недвижимым вещам Неоднородное: — предприятия, как имущественный комплекс, включающий в свой состав все виды имущества, предназначенные для его деятельности, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, работы и услуги

Как видно из схемы объекты имущества разделяются на две большие группы исходя из их экономических, социальных и правовых признаков.

источник

В течение нескольких лет различные комитеты и подразделения Гильдии работали над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование рынка недвижимости — вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Предметом исследования являются:
ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
конъюнктура спроса и предложения;
активность рынка, объем операций на рынке;
ликвидность объектов;
доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта. В контексте данной работы речь идет об исследовании рынка недвижимости с самыми общими целями — для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

В ходе исследования рынка решаются следующие задачи:
анализ и оценка текущего состояния показателей;
исследование динамики показателей;
совместное исследование динамики различных показателей;
исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка . Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

Еще одной особенностью 1998 года явилось сокращение числа фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993г. до 70 в 1997г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998 году, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30-35. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных.

Они предназначены для:

  • оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
  • упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
  • упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

  • категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
  • категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам объектов и зонам (районам) города (базовые данные);
  • категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов объектов и территории города (обобщенные данные);
  • категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

  • для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
  • для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
  • для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
  • для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статорганов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Кроме того, в 1997 году был завершен первый этап реализации Корпоративной Информационно-аналитической системы (КИнАС РГР) — создан автоматизированный рабочий комплекс (АРК) «Аналитик». Он обеспечивает статистическую обработку данных о предложении объектов недвижимости, спросе, сделках и позволяет рассчитать все показатели (индикаторы) рынка, характеризующие его состояние и динамику изменения. Практическая апробация комплекса была проведена на примере рынка жилья Москвы совместно с агентствами недвижимости «Мосжилцентр», «Миэль-Недвижимость», «Контакт-Недвижимость», РМЛС, «Вавилон», «Триумфальная арка», «Наша Москва», «ИнКом», представивших свои базы данных о предложениях квартир, спросе, эксклюзивных договорах, проведенных сделках.

Разработанная методология анализа рынка, формы представления данных получили широкое распространение. Они используются при обработке и публикации материалов (в частности, на ВЕБ-сайтах) Сибирским центром оценки (г. Новосибирск), Уральской палатой недвижимости (г. Екатеринбург), АН «Бэст-Риэлти ЛТД» (г. Омск), АН «Телец-Купец» (г. Хабаровск), Северо-восточной риэлторской компанией (г. Якутск), Воронежской ассоциацией риэлторов, Астраханской ассоциацией риэлторов, Пермской лигой риэлторов и оценщиков, АН «Недвижимость Калининграда», АН «Выбор» (г. Нижний Новгород), АН «В Добром» (г. Владимир), АН «АУРУМ» (г. Томск), АН «Ваш дом» (г. Волгодонск), агентством «Центр недвижимости» (г. Ульяновск), Тверским информационно-торговым агентством недвижимости (ТИТАН, г. Тверь), АН «Дом» (г. Барнаул), Рязанской финансово-строительной компанией и корпорацией «Ин-Тран» (г. Рязань), АН «Брянская недвижимость», и другими.

Основные положения методологии изложены в работах:

  1. Стерник Г.М. «Как прогнозировать цены на жилье (методическое пособие)». РГР, — М. 1996;
  2. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. «Методология сбора и обработки информации о рынке недвижимости (пособие риэлтору)». РГР, — М. 1997.
  3. Ноздрина Н.Н., Пчелинцев О.С., Стерник Г.М. Цены и доступность жилья в городах России. — «Проблемы прогнозирования» №6, 1996, с. 115-138.
  4. Стерник Г.М. Эконометрический анализ и прогноз цен на жилье в городах России. Доклад на конференции по эконометрии жилищного рынка Европейской сети исследователей жилищного рынка, Вена, 1997.
  5. Стерник Г.М. Статистический подход к прогнозированию цен на жилье. — «Экономика и математические методы» том 34 вып.1, 1998, с. 85-90.
  6. Гусев А.Ф., Стерник Г.М. Рынок недвижимости России в условиях финансового кризиса: состояние и перспективы. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости» №1, 1999.
  7. Стерник Г.М. Москва и регионы: три России — три рынка недвижимости. В кн. «Москва на фоне России и мира: проблемы и противоречия отношений столицы в контексте рыночной трансформации». -М., изд. «ЭПИКОН», 1999, с. 105-141.

В настоящей работе они развиты и конкретизированы на основе накопленного опыта исследований.

источник