Как провести анализ рынка недвижимости пример

Стерник Г.М., гл. специалист по анализу рынка недвижимости РГР

МЕТОДОЛОГИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1. ЦЕЛИ И НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В течение нескольких лет профессионалы рынка недвижимости работали и работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информационных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

• информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);
• информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информации, необходимой риэлторам);
• информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций развития рынка).

Исследование (анализ) рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Исследование (анализ) рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риэлторским сообществом, руководителями риэлторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, по нашему мнению, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.

ВЗАИМОСВЯЗЬ НАПРАВЛЕНИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.2. ЗАДАЧИ И ЭТАПЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый из приведенных предметов исследования может изучаться самостоятельно, с частными целями, и включает свой ряд задач (этапов), приведенных ниже на схеме. В то же время они имеют общие задачи (этапы) и в этом смысле используют результаты друг друга. Для иллюстрации связи между различными направлениями анализа рынка на схеме приведены также задачи (этапы) таких отдельных направлений анализа, как маркетинг, оценка стоимости объекта и эффективности инвестиционного проекта.

Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие — выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

• Типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории)
• Оперативная оценка средних по типу цен
• Исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену
• Исследование влияния местоположения на среднюю цену
• Анализ состояния рынка
• Изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране
• Прогнозирование цен

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

• Изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости города (по видам, подвидам, типам)
• Изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации
• Изучение состава строящегося фонда и темпов строительства
• Анализ законодательной и нормативной базы
• Анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подготовка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления)
• Анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос/предложение
• Анализ объема и структуры сделок, отношения сделки/спрос, сделки/предложение, сделки/фонд
• Анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке
• Прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

• Анализ характера развития и состояния экономики региона
• Анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов
• Оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недвижимости
• Анализ ценовой ситуации
• Изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребности на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них
• Оперативная оценка доступности и ликвидности объектов
• Прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

• Описание продвигаемого объекта (услуги)
• Описание границ локации (микро района)
• Изучение предложения объектов-аналогов
• Изучение экономического прогноза для микрорайона
• Изучение субъектов рынка (конкурентов)
• Изучение платежеспособного спроса
• Прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

• Подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки)
• Определение поправок на качество и местоположение оцениваемого объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж)
• Прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом)
• Определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе)
• Определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом налогов и иных отчислений
• Оценка текущей стоимости объекта недвижимости

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

• Анализ цен на объекты-аналоги
• Прогнозирование цен на объекты инвестиций
• Изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирования ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения
• Оценка и прогнозирование затрат на проект
• Расчет потока доходов
• Расчет налогов и отчислений
• Прогнозирование эффективности инвестиционного проекта

Выше было отмечено, что каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной связи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

Наиболее характерный пример общей задачи — оценка и прогнозирование ценовой ситуации на рынке недвижимости. Она является ключевой во всем анализе рынка и выделена в первое направление. В то же время при прогнозировании цен необходимо знать тенденции изменения состояния рынка, т. е. воспользоваться результатами второго направления. Далее, при анализе и прогнозировании состояния рынка, доступности и ликвидности объектов, эффективности маркетинга, доходности и стоимости объектов недвижимости, эффективности инвестиций необходимы результаты первого направления.

СТРУКТУРА ЦЕЛЕЙ И ЭТАПОВ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3. ПОКАЗАТЕЛИ (ИНДИКАТОРЫ) РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

• ценовая ситуация на рынке;
• конъюнктура спроса и предложения;
• активность рынка, объем операций на рынке;
• ликвидность объектов;
• доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
• состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
• состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

• ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений;

• конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля свободных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

• активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок;

• ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие категории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.
2. Относительные (безразмерные):
   а) доли от целого — проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.
   б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

• темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов
• накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к показателю базового периода
• индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

• анализ и оценка текущего состояния показателей;
• исследование динамики показателей;
• совместное исследование динамики различных показателей;
• исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
• прогнозирование тенденций изменения показателей.

Необходимо отметить, что во второй половине 1998 года, в условиях кризиса на рынке недвижимости России, особенно возросло значение совместного исследования динамики различных показателей состояния рынка. Так, резко разошлась динамика средних цен предложения и продажи (в прайс-листах сохранялись докризисные предложения; продавцы в своей массе упорно держали высокие цены, но сделки совершались только по объектам со сниженными ценами). Увеличился (до 50% и более) диапазон цен предложения и сделок на однотипные объекты (рынок был дезориентирован). Резко изменялось соотношение спроса и предложения (в течение двух-трех недель могли уйти с рынка и вновь вернуться продавцы, начаться и прекратиться ажиотажный спрос). Активность рынка резко колебалась и поэтому неадекватно оценивалась риэлторами и прессой (спад объема сделок по данным различных фирм мог различаться вдвое, и лишь данные органов государственной регистрации позволяли увидеть объективную картину). Среднее время экспозиции объектов от месяца к месяцу могло измениться в 4-5 раз, в то время как другие показатели (цены, объем сделок) могли измениться незначительно. Лишь сопоставление динамики различных показателей позволило дать оценку состояния и тенденциям изменения рынка.

4. СОЗДАНИЕ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Для создания системы мониторинга рынка недвижимости необходимо было решить несколько организационно-методических проблем.

Первая проблема состояла в организации сбора и дальнейшего использования информации, представляемой регионами. Результатом решения этой задачи стали ежегодные сводные отчеты о ситуации на рынке недвижимости России, которые, начиная с 1994 года, выпускает РГР. В этих отчетах обрабатываются, анализируются и обобщаются данные о рынке жилья, а затем и других видов недвижимости 30-50 городов, представляющих большинство регионов нашей страны. Отчеты содержат обобщенную информацию по рынку недвижимости отдельных городов, сопоставление данных по группам городов и обобщение по России в целом. Также выявляются специфические закономерности становления и развития рынка недвижимости России, в увязке с общими процессами, происходящими в экономике страны в целом и с учетом региональных особенностей локальных рынков. Разрабатываются прогнозы на предстоящий год, что стало особенно актуально после разразившегося в августе 1998 года экономического кризиса.

Вторая проблема — обеспечить единство методологии, форм и способов сбора/обработки информации. Для решения этой задачи за прошедшие годы были разработаны три методических пособия, которые были изданы и направлены всем членам РГР и заинтересованным организациям. В Москве и регионах проводилось обучение методам анализа рынка недвижимости на курсах повышения квалификации риэлторов и оценщиков, организуемых РГР. В феврале и мае 2000 года проведены первые семинары по подготовке аналитиков на тему “Технология анализа рынка недвижимости”.

По мере расширения круга организаций, обеспечивающих сбор данных и их обработку, и углубления анализа, возникла настоятельная потребность в стандартизации содержания и форм представления данных, а также автоматизации процессов их обработки. С целью удовлетворения этой потребности были разработаны стандартизированные формы регистрации данных о рынке и специализированные программные продукты для статистической обработки данных (в частности, блок “Аналитик” Корпоративной информационно-аналитической системы КинАС РГР).

• оказания помощи риэлторским фирмам и объединениям, желающим заниматься анализом рынка недвижимости самостоятельно или совместно с РГР;
• упорядочения и стандартизации перечня характеристик объектов недвижимости и показателей состояния рынка, учитываемых при анализе, и форм их представления;
• упорядочения и облегчения межфирменного и межрегионального обмена данными.

Разработанные формы разбиты на 4 категории:

• категория 0 — описание объекта недвижимости (первичные данные);
• категория 1 — данные о рынке, дифференцированные по типам, размерам объектов и зонам (районам) города, региона (базовые данные);
• категория 2 — данные о рынке, обобщенные по совокупности типов, размеров объектов и территории города, региона (обобщенные данные);
• категория 3 — данные о характеристиках города (региона), влияющих на показатели рынка недвижимости (статистические данные).

Источниками данных для форм различной категории являются:

• для категории 0 — собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости; листинги рекламных изданий, информационных агентств; объединенные листинги группы агентств или риэлторских ассоциаций;
• для категории 1 — результаты статистической обработки первичных данных за определенный период времени (неделя, месяц);
• для категории 2 — то же плюс данные официальных органов регистрации сделок в городе;
• для категории 3 — ежегодные (ежеквартальные) Бюллетени городских статистических органов, отчеты городских комитетов по строительству, справочники, специализированные издания.

Внедрение в практику стандартизованного перечня показателей и форм регистрации повысило полноту и сопоставимость информации.

Третья проблема, постоянно возникающая в ходе создании мониторинга рынка недвижимости, состоит в обеспечении достоверности и регулярности представления информации.

Особенно обострилась эта проблема с осени 1998 года, когда сократилось число фирм, участвующих в мониторинге рынка. В предыдущие годы число обследованных городов возрастало с 30 в 1993 г. до 70 в 1997 г., а число организаций-участников достигало 100. В 1998-1999 годах, в связи с кризисом, ухудшилось финансовое положение многих фирм, ряд фирм ушли с рынка, в других произошло сокращение или смена персонала (в том числе за счет информационно-аналитических подразделений), ряд руководителей фирм потерял веру в возможность рационального объяснения поведения рынка в условиях кризиса, и число обследованных городов вновь сократилось до 30. Вместе с тем, у наиболее дальновидных руководителей ассоциаций и фирм резко возрос интерес к анализу рынка и прогнозам, что позволило собрать гораздо более полную и всестороннюю информацию для анализа.

Поэтому было решено проводить сертификацию методик сбора и обработки данных о рынке недвижимости.

С этой целью в августе 1999 года при Российской Гильдии риэлторов была создана Комиссия по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Сертификация методик, используемых в региональных ассоциациях и фирмах при обработке статистических данных и анализе рынка недвижимости (РН), проводится с целью повышения информационной открытости РН; расширения круга организаций, участвующих в мониторинге РН; оказания помощи участникам мониторинга в организации сбора и обработки информации о РН и подготовке специалистов; расширения и стандартизации перечня показателей (индикаторов) РН, используемых при анализе; стандартизации форм регистрации и методов обработки данных о РН в интересах облегчения информационного обмена.

Сертификации подлежат как сами методики, используемые при анализе РН, на предмет их соответствии “Методическим рекомендациям по анализу рынка недвижимости”, разработанным РГР, так и специалисты, занимающиеся обработкой информации о РН. Специалистам, успешно прошедшим сертификацию, присваивается звание “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”.

Сертификация производится по материалам анализа рынка, поступающим в РГР. Комиссия рассматривает заявления, проводит тестирование и дистанционное обучение аналитиков, помогая им устранить недостатки и погрешности в своей работе. При необходимости Комиссией по сертификации могут быть затребованы письменные пояснения по методике расчета представленных материалов. После принятия решения Комиссией фирма получает Свидетельство о соответствии методики анализа рынка недвижимости требованиям РГР, а специалист – Свидетельство о присвоении звания “Сертифицированный аналитик рынка недвижимости”. Материалы Комиссии публикуются на веб-сайте “Рынок недвижимости России” http://www.realtymarket.org. Там же публикуется информация фирм, прошедших сертификацию, о рынке недвижимости своих городов. Достоверность этой информации подтверждается Сертификатом.

5. ПРИНЦИПЫ СОЗДАНИЯ И СТРУКТУРА ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В основу разработки информационно-аналитической системы положены следующие принципы:

1.Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных — хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

2.Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

3.Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования — сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта исследования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объектов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Россия).

4.Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

5.Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режиме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

6.Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной пользователю, не имеющему специального образования.

7.Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых задач анализа рынка и развития методов анализа.

Структура системы представлена на схеме. По вертикали она расчленена на 5 блоков, соответствующих уровню объектов исследования и отличающихся содержанием задач, объемом и характером входных и выходных данных:

Блок №0 “База данных”
Блок №1 “Агентство”
Блок №2 “Город”
Блок №3 “ Регион”
Блок №4 “Россия”.

Ниже описывается состав и назначение одноуровневых модулей, а также перечень входной и выходной информации реализованного АРМ “Аналитик”, состоящего из пяти модулей различного уровня.

Блок №0 представляет собой извлечение из баз данных (листингов) агентств и их объединений – базы предложения объектов различных видов и подвидов, базы спросовых заявок, базы реализованных заявок (продаж). При подготовке базы данных для анализа производится отбор информации из листингов, ее проверка и группирование по специальным методикам. Эта информация используется в качестве исходной (первичные данные) в блоке №1 и при необходимости – в блоке №2.

Блок №1 предназначен для решения задач анализа внутрифирменной информации и включает следующие одноуровневые модули:
модуль 1.1 — управление фирмой (“Менеджер”);
модуль 1.2 — работа с клиентом (“Брокер”);
модуль 1.3 — анализ ценовой ситуации и конъюнктуры собственного сегмента рынка (“Аналитик-агентство”);
модуль 1.4 — оценка стоимости объекта недвижимости (“Оценщик”);
модуль 1.5 — оценка эффективности инвестиционного проекта (“Финансовый аналитик”).

Источником исходных данных для блока №1 являются:

• собственные листинги агентства, содержащие первичные данные об объектах недвижимости (блок №0);
• аналогичные описания объектов, поступающие из других информационных источников;
• электронная карта города (желательно);
• результаты расчетов из блоков №2-4 (типизация объектов по качеству, размерам и местоположению, прогноз цен, оценка поправок).

Выходными данными модуля “Аналитик-агентство” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным внутрифирменной информации. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №2 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-агентство” и АРМ “Аналитик-город” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Блок №2 предназначен для решения задач анализа информации о рынке города в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 2.1 — анализ ценовой ситуации и состояния городского рынка недвижимости (“Аналитик-город”);
модуль 2.2 — прогнозирование тенденций изменения цен и развития рынка в городе (“Прогнозист”);
модуль 2.4 — исследование влияния параметров и местоположения объекта на его стоимость (“Оценщик-исследователь”);
модуль 2.5 — анализ эффективности крупных инвестиционных проектов, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №2 являются:

• первичные данные из баз данных (листингов) нескольких фирм города, либо
• результаты расчетов различных фирм из модуля 1.3, содержащие базовые данные об уровне цен на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
• данные о фонде объектов недвижимости города, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
• данные об объеме сделок из органов регистрации;
• данные о городе, регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
• данные о населении (доходы, миграция);
• макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
• электронная карта города;
• некоторые результаты исследований из блоков №3-4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-город” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости города (ценовой ситуации, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов), перечисленные выше и рассчитанные по данным нескольких фирм. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №3 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-город” и АРМ “Аналитик-регион” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-город” решается задача типизации объектов по качеству, размерам и местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости города и с учетом целесообразных вариантов его районирования), и эта информация передается как в блок №3, так и в блок №1.

Блок №3 предназначен для решения задач анализа информации о рынке региона (республика, край, область) в крупном агентстве или в региональном объединении риэлторских фирм. Он включает следующие модули:
модуль 3.1 — анализ состояния и прогноз развития регионального рынка недвижимости (“Аналитик-регион”);
модуль 3.2 — исследование влияния параметров и местоположения городов региона на стоимость объектов недвижимости (“Оценщик-исследователь”);
модуль 3.3 — анализ эффективности крупных инвестиционных проектов регионального значения, новых направлений инвестирования (“Аналитик-редевелопер”).

Источником исходных данных для блока №3 являются:

• результаты расчетов различных фирм или городских ассоциаций из модуля 2.3, содержащие базовые данные об уровне цен в городах региона на различные категории объектов в зависимости от их качества, размеров и местоположения, с указанием объема выборок;
• данные о фонде объектов недвижимости городов, приватизированном фонде, новом фонде из сведений региональных органов учета и статистики;
• данные об объеме сделок из органов регистрации;
• данные о регионе (географических, экономических, политических, экологических особенностях);
• данные о населении (доходы, миграция);
• макроэкономические параметры (инфляция, курс доллара и др.);
• электронная карта региона;
• некоторые результаты исследований из блока №4 (модели для прогнозирования, стандарты форм данных, методов обработки).

Выходными данными модуля “Аналитик-регион” являются базовые показатели состояния рынка недвижимости городов региона и региона в целом, перечисленные выше. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов), а также передаются в блок №4 непосредственно с жесткого диска (если АРМ “Аналитик-регион” и АРМ “Аналитик-Россия” находятся в одной локальной сети или на одном компьютере), либо по электронной почте, либо с помощью дискет, либо вводятся с бумажного носителя с помощью клавиатуры или сканера.

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-регион” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом особенностей фонда объектов недвижимости региона и с учетом целесообразных вариантов его зонирования), и эта информация передается как в блок №4, так и в блоки №2 и №1.

Блок №4 предназначен для решения задач сравнительного анализа региональных рынков и прогнозирования тенденций развития общефедерального рынка недвижимости России. Он включает следующие модули:
модуль 4.1 — анализ состояния и прогноз тенденций развития рынка и ценовой ситуации (“Аналитик-Россия”);
модуль 4.2 — анализ доступности жилья для населения (“Социолог”);
модуль 4.3 — исследование влияния географических, экологических, экономических, политических особенностей регионов на рыночные цены и развитие (“Исследователь”);
модуль 4.5 — разработка и актуализация математических моделей прогнозирования развития рынка для регионов (“Моделист”).

Источником исходных данных для блока №4 являются:

• результаты расчетов из блоков №2-3;
• данные об обследуемом городе (регионе);
• макроэкономические данные;
• электронная карта России и регионов.

Выходными данными модуля №4 являются базовые показатели состояния рынка недвижимости регионов и России в целом. Они документируются (выводятся на печать в виде отчетов).

Кроме того, при подготовке справочников для АРМ “Аналитик-Россия” решается задача унификации типов объектов по качеству и размерам и зонирования по местоположению (с учетом многообразия фонда объектов недвижимости регионов и с учетом административного и экономического районирования территории России), и эта информация передается в модули №3, №2 и №1.

источник

Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Краснодара[1] в IV квартале 2012 года (выполнен на основе сайта агенства недвижимости «Краснодарская недвижимость» http://realty.south.ru)

Для определения уровня цен на объекты коммерческого назначения города Краснодара нами были исследованы предложения о продаже зданий и помещений магазинов, офисов, складов, цехов, ресторанов, кафе и т.п., которые были представлены продавцами в IVквартале 2012 года на открытом конкурентном рынке города Краснодара.

Самая дорогая недвижимость нежилого назначения расположена в районе Центра: среднее значение цены 1 кв.м. общей площади составило 69 931 руб.

На втором месте – район ФМР и ЧМР: среднее значение цены 1 кв.м. равно 62 506 руб. и 60 612 руб. соответственно.

Район КМР по уровню цен на нежилую недвижимость занял 3 место: цена 1 кв.м. составила 51 444 рублей.

В диапазоне от 44 до 49 тыс. руб.за 1 кв.м. общей площади выставляются на продажу нежилые объекты, расположенные:

— КСК-ХБК-СБС — 47 078 руб./1 кв.м.

— ПМР, Аэропорт — 46 942 руб./1 кв.м.

— ККБ, ЗИП и 40 лет Победы — 46 624 руб./1 кв.м.

— СМР, МХГ, СХИ — 44 154 руб./1 кв.м.

— Мосты, Табачная фабрика, ШМР — 44 0 руб./1 кв.м.

Минимальная цена 1 кв.м. оказалась в следующих районах города:

— Ростовское шоссе и улица Российская — 39 815 руб./1 кв.м.

— Авиагородок, ЖМР — 34 976 руб./1 кв.м.

— Пригород — 23 801 руб./1 кв.м.

Если сравнивать уровень цен на недвижимость нежилого назначения с уровнем цен предыдущих периодов, то необходимо отметить, что в большинстве районов города цена на объекты изменились различным способом: в одних районах наблюдается подорожание, а в других – удешевление. Изменение среднего значения цены 1 кв.м. по районам города представлено в таблице:

В среднем, по городу, независимо от местонахождения и типа нежилой недвижимости, объекты в настоящее время выставляются на продажу за 54 168 руб.за 1 кв.м. общей площади, что почти на 1,5 % дороже уровня цен 4 квартала 2011 года. Цена 1 кв.м. варьируется в диапазоне от 5 625 руб. до 254 237 руб. Статистические показатели цены 1 кв.м. представлены на рисунке:

Больше всего предложений о продаже объектов коммерческого назначения оказалось в следующих районах города:

— ККБ, ЗИП и 40 лет Победы — 11%

— Ростовское шоссе и улица Российская — 7%

Менее 5 % предложений приходится на следующие районы города:

— Мосты, Табачная фабрика, ШМР — 2%

На стоимость коммерческой недвижимости оказывают влияние не только местоположение объекта и его фактическое состояние, но и функциональное использование недвижимости.

Самая дорогая недвижимость из нежилой – это торговая. Среднее значение 1 кв.м. общей площади магазинов по городу Краснодару составило 54 356 руб. По сравнению с 3 кварталом 2012 года, данный тип недвижимости подешевел на 1,6 %.

На втором месте – «прочая коммерция», которая выставляется на продажу, в среднем, из расчета 47 709 руб./1 кв.м.За последние три месяца она подешевела на 8 %.

Офисная недвижимость выставляются на продажу за 45 484 руб./кв.м.(+ 4,6 %), а производственно-складская недвижимость – 43 013 руб. (+ 2,1 %).

В настоящее время 30 % предложений о продаже приходится на офисные помещения, а 26 %принадлежит магазинам. Количество предложений о продаже помещений и зданий которые возможно использовать под любой вид деятельности по усмотрению собственника (т.н. «прочие коммерческие объекты») составило 25 %. На долю производственно-складской недвижимости приходится 20 % предложений.

Более подробная информация о стоимости нежилых помещений города Краснодара в IVквартале 2012 года по районам и по типам недвижимости представлена в таблице:

источник

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Студент — человек, постоянно откладывающий неизбежность. 10702 — | 7356 — или читать все.

193.124.117.139 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)
очень нужно

источник

Практическая работа №2. Динамика развития рынка недвижимости

Цели и задачи работы:

— закрепить знания студентов о рынке недвижимости, как интегрированной категории рынков;

— провести анализ динамики развития рынка недвижимости микрорайона города и определить основную, проявляющуюся во времени, тенденцию его развития;

-познакомить студентов с элементами оценочной деятельности на рынке недвижимости;

-совершенствовать навыки исследовательской работы студентов за счет привлечения статистического инструментария для исследования рынка недвижимости микрорайонов города и обработки результатов, в том числе, с помощью программы Microsoft Excel.

Методические указания по выполнению работы:

Работа выполняется на основе данных, полученных в ходе практической работы 1 по рынку недвижимости города.

Результаты работы сдаются в виде Отчета от группы студентов в эл.виде.

1. По определенной группе квартир города исследовать данные о ценах за 20ХХ год на начало каждого месяца:

2. Рассчитать вариационные характеристики стоимости квартир выбранного сегмента и отразить их в таблице:

Таблица. Вариационные характеристики стоимости квартир на первичном рынке недвижимости города________.

Прокомментировать полученные значение показателей вариации Сделать вывод о тенденциях стоимости квартир и их зависимости от количества комнат.

2.Определить показатели ряда динамики. Представить полученные данные в виде таблицы:

3. Прокомментировать полученные значение показателей динамики.

4. Выполнить аналитическое выравнивание ряда. Представить полученные данные в виде таблицы:

4. Построить графики фактический и модельный.

5. Прокомментировать выявленную тенденцию развития выбранного сегмента рынка недвижимости города.

Пример определения показателей ряда динамики, аналитического выравнивания и вид Графика распределения уровней ряда, представлен в Приложении 1.

Задание для подготовки к практической работе №3:

В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:

Курса «Экономика недвижимости»:

Рынок недвижимости как система. Сделки на рынке недвижимости

Ряды динамики. Аналитическое выравнивание рядов динамики. Статистические методы исследования взаимосвязей между явлениями.

Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 7, 8, 9, 10, 12]

Варианты 1,2,3,10

Задание 4. Рассчитать возможную рыночную цену жилого комплекса, состоящего из 30 квартир, по характеристикам объектов-аналогов.

Объект 1. Продан 6 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт хуже, нежели у объекта оценки (различие оценено в 15000 руб.). Плавательный бассейн аналогичен (оценен в 36000 руб.). Объект расположен ближе к центру, что увеличивает стоимость продажи на 15000 руб.

Объект 2. Продан 5 месяцев назад. Имеется бассейн. Льготное финансирование сделки, предоставленное продавцом, прибавило к цене 25000 руб. по сравнению с обычным финансированием. Расположен в спальном районе, что приравнено к центру, ландшафт лучше.

Объект 3. Расположен ближе к автобусной остановке, нежели объект оценки, что увеличивает стоимость на 30000 руб. Продан 3 месяца назад. Бассейн отсутствует.

Темпы роста цен на недвижимость составляют 0,5% в месяц.

Задание 5 Рассчитать возможную рыночную цену объекта недвижимости (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:

Варианты 4,5,6.

Задание 4.Рассчитать возможную рыночную цену земельного участка под строительство индивидуального дома, расположенного в Западном районе г.Таганрога, если известно, что земельные участки в Западном районе дешевле, чем в районе Русское поле на 5 %, чем в Центре на 10 %, и дороже, чем в Северном районе города на 7 %.

Задание 5.Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – (Е) на основании следующих данных объектов-аналогов:

Варианты 7,8,9.

Рассчитать возможную рыночную цену объекта оценки – квартиры, если известна следующая информация о рынке:

— срочная продажа изменяет цену на 10 %;

— особый интерес изменяет цену на 15 %;

— за три месяца цены выросли на 10 %;

— разница в ценах центра (центр) и среднеотдаленных (с/о) районов составляет 3 %, с/о и отдаленных (отд) составляет 4 %;

— разница в ценах между третьим и первым этажом 7 %, третьим и пятым 5 %;

— разница в ценах между кирпичными (кир) и панельными (пан) домами составляет 6 %;

— разница в ценах между хорошим (хор) и отличным (отл) состоянием составляет 5 %, хорошим и удовлетворительным (уд) составляет 3 %.

Оценить объект Д на основании следующих данных:

Задание для подготовки к практической работе №5:

В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:

Технологии оценки объектов недвижимости: Затратный подход: принципы, методы, этапы. Стоимость замещения или восстановительная стоимость объекта недвижимости: особенности расчета. Типы и виды износа и методы их определения.

Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 8, 10, 11]

ПРИЛОЖЕНИЕ 1.

Пример расчетов для практической работы №2.

Имеются следующие данные о ценах на однокомнатные квартиры за 20ХХ год на начало каждого месяца:

1. Определяем показатели ряда динамики.

Пример расчета для уровня «Июль»:

Абсолютный базисный прирост цен на недвижимость в июле составил 1 тыс. долларов.

Абсолютный цепной прирост (снижение) активов коммерческих банков в июле составил 5 тыс. долларов.

Темп роста цен на недвижимость в июле составил 100,5 %.

Темп роста (падения) цен на недвижимость в июле составил 97,4 %.

Темп прироста цен на недвижимость в июле составил 0,5 %.

Темп прироста (падения) цен на недвижимость в июле составил -2,6 %.

Абсолютное значение 1 % прироста составило 1,95 тыс. $.

На основании полученных данных задачи проведем аналитическое выравнивание ряда.

Построить графики фактический и модельный.

Рисунок 1. График распределения уровней ряда.

ПРИЛОЖЕНИЕ 2.

Пример расчетов для практической работы №3.

Данные о средней стоимости 1 кв.м. общей площади жилой недвижимости первичного рынка по городу Таганрогу с января 20Х₁Х₁ года по июнь 20Х₃Х₃ года, представлены в таблице:

1. Определить с помощью линейного коэффициента корреляции корреляционную зависимость между уровнями исходного временного ряда и уровнями этого ряда, сдвинутыми на несколько шагов по времени (автокорреляцию уровней ряда).

Для приведенного примера в табл.1, расчеты линейного коэффициента корреляции проведены по формуле:

;

Пример расчетов по данным табл.1, приведен в табл.2.

Таблица 2. Расчетная таблица

Таким образом, полученное значение r₁ подтверждает вывод об имеющейся тесной зависимости между средневзвешенной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке текущего и непосредственно, предшествующего месяца, т.е. во временном ряде стоимости жилья есть сильная линейная тенденция.

2. Аналогично определяем коэффициенты автокорреляции второго и более высоких порядков.

Число периодов, по которым рассчитывается коэффициент автокорреляции, называют лагом. С увеличением лага число пар значений, по которым рассчитывается коэффициент автокорреляции, уменьшается. Для обеспечения статистической достоверности следует использовать правило: максимальный лаг должен быть не больше n/4.

Анализ значений коэффициентов корреляции позволяет выявить структуру временного ряда. Так как наиболее высоким оказался коэффициент автокорреляции первого порядка, исследуемый ряд содержит только тенденцию.

3. Проведем аналитическое выравнивание временного ряда с помощью линейного тренда:

параметры которого необходимо определить методом наименьших квадратов (МНК).

В качестве независимой переменной в нашем примере используется время t, а в качестве зависимой переменной – уровни временного ряда y_t.

4. Составим систему. В нашем примере:

5. По правилу Крамера вычислим главный и вспомогательные определители (чтобы вычислить определитель матрицы А второго порядка, надо от произведения элементов главной диагонали вычесть произведение элементов побочной диагонали). В нашем примере:

6. Рассчитаем значения параметров а и b. В нашем примере:

Таким образом, имеем следующий линейный тренд:

7. Подставляя значения t =1, 2, …,30, рассчитаем уровни Т (пример см.табл.3).

Таблица 3. Расчет уровней Т

8. Проведем расчет ошибки. Для нашего примера вычисляем ошибку по формуле:

(см.табл.4)

Для оценки качества построенной модели применяем отношение суммы квадратов абсолютных ошибок (1690751063) к общей сумме квадратов отклонений уровней ряда от его среднего уровня (9445479142).Эта величина составляет 17,9%.

Следовательно, можно сказать, что построенный тренд объясняет 82,1% общей вариации уровней ряда стоимости квадратного метра недвижимости.

Уравнение тренда можно использовать для прогноза данных на следующий год (см.табл.5).

Таблица 5. Прогноз данных до конца 20Х₃Х₃ года и на следующий 20Х₄Х₄ год

Тренд – это не обязательное поведение стоимости первичного жилья, это линейная зависимость изменения стоимости кв.м. от периода (в данном случае, за период взят месяц), то есть он не прогнозирует точные результаты.

Для построения тренда был рассмотрен достаточно большой период времени, в итоге, результат был получен соответствующий реальным ценам 20Х₄Х₄ года.

Полученные результаты по определению тренда говорят о том, что в г.Ростове- на- Дону в июне 20Х₄Х₄ года средняя цена 1 кв.м. должна подняться и приблизиться к средней стоимости 1кв.м. первичной недвижимости в августе-сентябре 20Х₂Х₂ года.

Список литературы:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. 2-е издание. Учебник. М. и др.: Питер. 2007.

2. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.

3. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА –М, 1996. – 672 с.

4. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом “Филинъ”, 1999. – 592 с.

5. Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – (Серия “Учебное пособие”).

6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб: Питер, 2001.- 336 с.: ил. – (Серия “Учебники для вузов”).

7. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Конспект лекций.: – Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.

8. Гриненко С.В., Седова Т.В. Методические рекомендации к выполнению лабораторных работ по курсу «Статистика» (лабораторная работа №1). Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2011

9. Гриненко С.В., Седова Т.В. Методические рекомендации к выполнению лабораторных работ по курсу «Статистика» (лабораторная работа №2). Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2011

10. Гриненко С.В., Седова Т.В. Практикум по статистике. Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2012

11. Маховикова Г. А. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 080100 «Экономика» и экономическим специальностям. Москва, 2009.

12. Мурзин А. Д. Экономика недвижимости: [учебное пособие]. Ростов-на-Дону, 2008.

[1] чтобы вычислить определитель матрицы А второго порядка, надо от произведения элементов главной диагонали вычесть произведение элементов побочной диагонали

Практическая работа№1. Анализ рынка жилой недвижимости

В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить:

Общие понятия курса «Экономика недвижимости».

Средние величины и показатели вариации.

Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 7,10]

Цели и задачи работы:

— закрепить общие понятия темы;

-провести исследование рынка жилой недвижимости города (сегмент: благоустроенные квартиры в многоквартирных домах вторичного рынка);

-выявить особенности рынка недвижимости и его организационно-экономическое содержание;

-исследовать факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов недвижимости выбранного сегмента рынка.

— привить навыки исследовательской работы студентов.

Методические указания по выполнению работы:

Работа выполняется на основании данных объявлений о сделках с недвижимостью, размещенных на информационных порталах по продаже недвижимости и прайс-листов риэлтерских агентств.

Перед работой студенты разбиваются на группы по 3-4 человека и выбирают определенный район города.

Для большей однородности выборки, необходимо исключать объекты, в описании которых присутствуют признаки несоответствия современным требованиям (квартиры в домах жактовского типа, отсутствие удобств и др.), а также объекты жилой недвижимости первичного рынка.

Результаты работы сдаются в виде Отчета от группы студентов в эл.виде.

1. Провести общее описание выбранного микрорайона города по пунктам:

— развитость инфраструктуры: наличие промышленных, административных и иных учреждений;

— наличие зданий, имеющих историческую и культурную ценность,

— наличие рекреационно- досуговых зон и др.

— преимущественный характер застройки, оказывающий влияние на облик района в целом: современный жилой комплекс, «хрущевки», «сталинки», индивидуальные жилые строения и т.д.;

— девелоперская активность в районе.

Сделать вывод о наличии факторов, влияющих на стоимость квартир данного района (повышающих и понижающих).

2. На основании статистических данных выполнить сравнение стоимости квартир по группам: 1-комнатные квартиры; 2-комнатные квартиры; 3-комнатные квартиры; 4-комнатные и более квартиры (не менее 20 квартир в каждой группе).

Среднюю стоимость квартиры в группе необходимо рассчитать, используя формулу простой средней для несгруппированных данных, или средней взвешенной величины для сгруппированных данных.

,

где X_i — варианта (значение) осредняемого признака;

m — показатель степени средней;

,

где X_i — варианта (значение) осредняемого признака или серединное значение интервала, в котором измеряется варианта;

m — показатель степени средней;

f_i — частота, показывающая, сколько раз встречается i-e значение осредняемого признака.

Представить полученные данные в виде таблицы:

Таблица. Сравнение стоимости благоустроенных квартир в многоквартирных домах____________района города_______________

3. На основе полученных данных сделать выводы о средней стоимости квартир данного района города;

4. Сопоставить данные по району с данными исследований по другим районам города, выполненных остальными группами студентов, на основании которых представить общую таблицу по городу:

Таблица. Анализ стоимости благоустроенных квартир в многоквартирных домах города ____________

5. Сделать расчеты средней стоимости квартир города по группам

6. Сопоставить данные по стоимости квартир по группам исследуемого района и в целом по городу;

7. Сделать выводы по престижности квартир города (сегмент: благоустроенные квартиры в многоквартирных домах вторичного рынка).

Задание для подготовки к практической работе №2:

В процессе подготовки к работе студенту необходимо повторить темы:

Курса «Экономика недвижимости»:

Рынок недвижимости как система.

Ряды динамики. Аналитическое выравнивание рядов динамики. Статистические методы исследования взаимосвязей между явлениями.

Литература для подготовки к практическому занятию: [1, 4, 7, 8, 9, 10].

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Общие условия выбора системы дренажа: Система дренажа выбирается в зависимости от характера защищаемого.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

источник